[부동산에 투자하는 이유] 미래 예측 가능한 부동산 가치

차비호 부동산 투자 및 세금 컨설턴트.공인회계사

사업이나 투자를 하면서 앞을 내다볼 수 있을까. 약간의 예외는 있겠지만 많은 사람들은 고개를 저을 것이다. 하지만 부동산 투자는 미래 예측이 가능하다.

예를 들어 주택이나 아파트를 렌트해 주면 1년에 1번 정도는 임대료를 인상한다. 적어도 인플레이션만큼은 렌트비가 오를 것이고 경기가 좋거나 인구가 증가하는 지역에서는 더 큰 폭으로 임대 수입이 오른다. 최소한도 임대 수입과 부동산 싯가는 인플레이션 비율 정도로 오른다는 얘기다.

상가 건물은 더욱 그렇다. 테넌트와 리스 계약을 할 때 매년 임대료 상승률과 재계약시 상승률이 명시되는 것이 일반적이다. 시간이 지나면 지날수록 렌트 수입은 증가하고 따라서 빌딩 가치는 업그레이드되는 것이다.

플러튼에 있는 7 유닛 상가를 1백80만달러에 오퍼를 쓰고 테넌트들의 렌트 상황(rent roll)을 조사하는 과정에서 바이어는 '흥미로운' 사실을 발견했다. 플러튼은 최근 들어 한인이 많이 몰려드는 이른바 황금 지역이다. 이 상가는 한인 타운 복판에 자리잡고 있었는데 한인들을 상대하는 업소는 한 군데도 없었다.

필자는 바이어에게 이 곳에 한인 테넌트를 유치하면 좋을 것이라는 의견을 제시했고 바이어도 그런 생각에 동의했다.

특히 필자가 좋아했던 점은 몇달 전 새 테넌트가 입주했을 때 새 테넌트에게 책정된 렌트비와 나머지 여섯 가게가 내고 있는 렌트비의 차이였다. 새 테넌트는 이미 입주해 있는 테넌트가 내는 렌트비보다 40% 비싼 가격에 계약을 했다.

그렇다고 렌트비가 비싼 편이 아니었다. 더군다나 나머지 유닛들은 2-3년 내에 재계약 옵션이 없었다. 현재 렌트 수입으로만 따지자면 캡 레이트가 6.7이지만 결론적으로는 20%는 싸게 사는 셈이었다. 특히 쇼핑 센터에 투자할 때는 리스 계약서를 잘 이해하면 의외로 큰 이득을 남길 수 있다.

인컴 프러퍼티의 경우에는 리스 계약서의 내용만 가지고도 10년 후의 부동산 가치를 미리 산출해낼 수 있다.

▷문의: (213)268-9929