'부동산 낀 사업체' 왜 따로 에스크로?...비즈니스는 동산, 프로퍼티는 부동산

한인 선호 '부동산 낀 비즈니스 함정'...임대료 못 대는 매상 '곤란' 
 

사업체와 프로퍼티를 함께 매매하면 2건의 에스크로가 오픈된다. 두 개를 합친 가격이 150만달러에 나왔다면 사업체 60만달러 부동산 90만달러 등으로 나누어 에스크로 절차를 진행시킨다. 이를 할당(allocation)이라고 한다. 할당을 하는 까닭은 다음과 같다.

첫째 감정에 의한 건물 평가 때문이다. 사업체는 동산이고 프로퍼티는 부동산이다. 이를 제대로 할당하지 않으면 나중에 문제가 생긴다. 부동산을 70만달러로 잡고 에스크로에 들어갔는데 감정가가 55만달러라면 융자는 힘들다. 한번 뒤틀어진 융자는 제자리로 돌리기가 쉽지 않다. 에이전트는 이를 잘 헤아려 가격을 잘 할당해야 한다.

두번째는 리스의 근거 자료가 되기 때문이다. 나중에 주인이 프로퍼티는 가지고 있고 사업체만 판다고 가정할 때 임대료를 매입 가격을 기준으로 산정한다.

세번째는 재산세의 근거가 된다. 부동산을 매매하면 재산세는 다시 매겨진다. 프로퍼티를 산 가격이 정해져야 재산세가 얼마나 오르는지 알 수 있을 것이다.

네번째는 셀러가 1031 익스체인지를 한다면 이의 근거 자료가 됨은 물론이다.

마지막으로 세금 혜택을 받을 수 있는 감가상각을 산정하려면 가격이 분류되어야 한다. 감가상각은 인컴 프로퍼티일 경우에만 적용할 수 있다. 참고로 감가 상각을 받을 수 있는 기간은 건물은 39년 집은 27.5년이다.