거래 깨지면 바이어 디파짓은...액수 크면 변호사 고용도 한 방법

결론은 적정 디파짓 액수는 바이어와 셀러가 합의하는 선이다.

▶ 에스크로 회사의 역할

에스크로 회사에 딜이 깨진 바이어가 찾아왔다. 디파짓을 돌려달라는 것이다. 에스크로 오피서는 셀러에게 수차례 '거래 해제 서류'에 사인할 것을 요청했으나 셀러는 못돌려준다고 버티었다. 딜을 하다가 생긴 감정 때문에 싸움이 커진 것이다. 감정이 격해진 바이어는 오피서에게 칼까지 보여주면서 조속한 디파짓의 반환을 요구했다.

이런 경우 에스크로 회사에게 결정권이 없다. 셀러의 사인 없이 디파짓을 내줄 수는 없다. 에스크로 회사는 셀러와 바이어의 업무를 대신해주는 제3자이기 때문이다.

▶ 디파짓 머니를 보호하려면

바이어에게는 가장 중요한 과제이다. 융자나 리스같이 민감한 조항에는 손해배상을 청구못하도록 조건을 단다. 일일이 내용을 명시해 나중에 생길 수 있는 사고를 미연에 방지한다. 깨알같이 적혀 있는 기본적인 내용도 분석하는 것이 좋다.

매매 액수가 커서 디파짓을 많이 해야 하는 경우에는 변호사를 고용하는 것도 안전 장치가 될 수 있다. 커미셜 프로퍼티의 경우 디파짓 사고가 적은 까닭은 법을 다루는 전문가가 끼여 있기 때문이다. 적은 디파짓을 하더라도 '셀러가 딜을 깰 경우에는 디파짓을 무조건 돌려준다'는 조항을 넣으면 안심할 수 있다.

하지만 이런 경우 셀러가 오퍼를 안 받을 경우가 있으니 물건을 사고싶다면 운영의 묘를 살려야 할 것이다.

▶ 협상 실패 다음 단계는 소송

바이어가 4만달러의 디파짓을 걸고 식당 구입 절차를 밟고 있었다. 리스 문제까지 마무리지었으니 모든 조건부 조항이 통과된 셈이다.

그런데 마무리 단계에 못하겠다며 브레이크를 걸었다. 그리고는 딜을 깨려고 애를 썼다. 이미 끝난 매상 확인까지 시비를 걸었다. 셀러가 응할 리 만무.

바이어는 변호사를 고용해 소송을 걸었다. 중개 재판(arbitration)에서 판사는 셀러의 손을 들어주었다. 디파짓은 셀러 몫이 되었고 바이어는 덤으로 1만달러의 변호사 비용을 지불했다. 이런 경우 판사는 합의한 문서 문구에 기준을 두지만 그동안의 진행 상황을 놓고 판단을 내린다.

합의가 안되면 디파짓 머니는 국고로 들어가며 이를 찾기 위해서는 법원 판결문이 있어야 한다.

▶ 진행된 에스크로 비용은

그동안 진행된 비용은 내는 것이 원칙이다. 에스크로 비용은 회사에서 부과하는 비용 외에 리서치 비용이나 퍼블릭 노티스 비용 등이 있다. 에스크로 비용은 네고를 할 수 있다.

어차피 딜은 깨졌지만 다음에도 같은 에스크로 회사를 이용하기 때문이다. 따라서 에이전트가 잘 아는 에스크로 회사를 이용하면 여러가지로 장점이 있다.

참고로 에스크로 비용은 주택은 기본 200달러에 1000달러당 2달러 비지니스는 기본 250달러에 1000달러당 2달러50센트 주류 판매 허가가 있으면 275달러에 1000달러당 2달러75센트를 부담시킨다.

▶ 에이전트의 역할

딜이 깨졌을 때 에이전트의 역할이 가장 중요하다고 할 수 있다. 원 위치로 되돌리기가 힘들다면 마지막 정리를 잘 해야 한다. 어차피 셀러건 바이어던 자신을 통해 딜을 해야 하기 때문이다. 소송을 시작하기 전에 양측을 잘 중재하는 능력이 필요하다.

요즘에는 손해배상 조항에 50 대 50 조항이 들어가는 경우가 있다. 디파짓이 모두 셀러에게 돌아가는 것이 아니라 그동안 고생한 에이전트와 반반씩 나눈다는 조항이다.

▶ 손해는 모두가 본다

딜이 깨지면 디파짓을 한 바이어가 일방적으로 불리하게 보일지 모르지만 피해는 셀러에게도 생긴다. 어차피 팔 물건이라면 현재의 까다로운 바이어보다는 다른 바이어를 찾는 것이 수월할 것이다. 리커스토어를 사려고 라이선스 이전 절차까지 다 끝났는데, 융자를 받아놓고 이자를 물고 있는데 아직도 내 가게가 아니라면 이득을 보는 측은 아무도 없다.

대개는 감정 싸움이다. 바이어가 매상 확인을 하고 사인까지 했는데도 나중에 매상을 속였다고 우기면 셀러는 디파짓 머니 해제를 요청하는 서류에 사인을 안한다. 법정에 가서라도 혼을 내주겠다고 벼른다.

한인들은 처음에 쉽게 사인하는 경향이 있다. 그리고 사인을 한 후에 토를 단다. 그래서 다툼이 많이 생긴다. 미국인들은 문구를 철저히 챙긴다. 변호사를 고용해 서류 리뷰를 한다. 매상 확인에 시간이 더 걸린다면 연장 요청을 서면으로 한다. 매상이 틀림없다는 셀러의 말만 믿고 확인을 철저히 하지 않으면 나중에 피해는 본인에게 돌아간다.

케빈 강 객원기자