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외국인 투자 규제와 전망

김세규

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admin

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2006-11-08 01:54

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외국인 투자 규제와 전망

은퇴·투자용‘멕시코 부동산’급부상

‘멕시코 부동산에 투자해볼까? 미국 부동산 경기가 예전같지 않으면서 미국인들 사이에 멕시코가 새로운 투자처로 급부상하고 있다. 가격면에서 아직도 미국에 비해 최고 3분의 1, 보통 2분의 1 이상 저렴하면서 멕시코 정부의 외국인 부동산 투자에 대한 규제가 완화됐고 법의 투명성은 강화됐기 때문이다. 멕시코부동산협회에 따르면 멕시코에 주택을 소유하고 있는 미국인은 현재 150만명에 달하며 미국 노후 인구가 증가하면서 이같은 수치는 20년후 무려 1,200만명으로 증가할 것으로 예상되고 있다. 그러나 지리상 가깝다고 해도 멕시코는 엄연히 외국이며 모든 것이 미국과 다르다. 멕시코 부동산 투자시 고려할 점과 주의할 점을 집어본다.

미국 부동산 가격의 3분의1 수준
은행신탁 형태로 소유권 가능
타이틀 분쟁 대비 안전장치 필요

멕시코 헌법은 외국인들은 국경에서 100키로미터(61마일), 해안선에서는 50킬로미터(31마일)이내에서는 부동산을 소유할 수 없다고 명시하고 있다.
따라서 외국인들은 내륙지방에서는 일부 농경지를 제외하고는 마음대로 부동산을 사고 팔 수 있다. 그러나 많은 외국인, 특히 미국인들은 해안지역을 선호하고 있는 것이 사실이다.
이같은 상황에서 타협책으로 70년대말 나온 것이 해안선이나 국경인근 지역에서 부동산을 구입하려면 멕시코 은행을 통한 신탁(trust)개념의 소유권으로 ‘피데이코미소(fideicomiso)가 생겼다. 미국법으로 가장 유사한 것은 가족 신탁이라고 할 수 있다. 피데이코미소 규정 아래서 형식적으로 부동산 소유권은 은행이 갖고 있으나 수혜자(beneficiary)인 외국인이 소유에 따른 모든 권한을 갖는다. 따라서 외국인은 부동산에 거주하거나 임대를 줄 수 있고 법적으로 하자가 없는 사람에게 부동산을 팔 수도 있다. 또 지역법에 따라 자신의 부동산을 리모델링하거나 증축하는 등 고칠 수 있고 부동산 가격이 오르면 오른 가격에 팔 수 있다. 피데이코미소는 발급시 50년 유효기간이 있으며 아무때나 약 1,000달러 수수료만 지불하면 추가로 50년 유효기간을 추가로 받을 수 있다.
이같은 규정은 중국 등 공산권 국가나 남미 국가들의 공통된 점으로 현실적으로 크게 걱정할 부분은 아지니만 현지 사정을 잘 아는 전문가의 자문이 얼마나 중요한 것인지를 알 수 있는 대목이다.
통상 멕시코 은행들은 피데이코미소 설립에 따른 수수료와 부동산 가치에 대한 극소수 일정 비율을 받는데 이는 부동산에 대한 조사, 타이틀 서치 등의 절차 경비로 쓰여진다. 또 은행들은 신탁을 유지하는데 따른 수수료로 매년 약 500달러 정도를 부과한다.

△부동산 매매 절차
멕시코 부동산 매매의 경우 부동산 에이전트외에도 바이어측 변호사와 은행, 공증인(notary public)이 포함된다. 공증인은 바이어와 셀러 사이의 공정한 입장에서 부동산 매매를 진행하게 되는데 멕시코에서는 대부분 변호사들이 공증인 역할을 한다. 미국의 에스크로 역할을 공증인이 대신 한다고 생각하면 된다. 공증인은 셀러가 실제로 팔 권리가 있는지, 모든 세금은 납부가 됐는지, 저당권은 없는지, 모든 허가 절차는 밝았는지 등을 확인해 준다. 그러나 타이틀 회사가 있어 이같은 일을 해주고 법적으로 책임을 지는 미국과 달리 멕시코에서는 공증인이 이같은 부분을 확인은 해주지만 법적으로 책임은 없다. 따라서 최종 확인과 법적 책임은 바이어와 바이어측 변호사의 몫이다.
또 미국에서는 타이틀 회사가 문제를 발견하면 렌더가 모기지를 대출해주지 않기 때문에 바이어가 바로 알 수 있다. 그러나 멕시코에 부동산을 구입하는 미국인의 경우 대부분 현금으로 구입하기 때문에 이같은 세이프가드가 없다. 다행히 부동산 타이틀에 대한 외국인들의 우려는 멕시코에서도 타이틀 보험 제도가 설립됐기 때문에 해소됐다.

미국의 스튜어트 타이틀사는 지난 93년부터 멕시코 부동산에 대한 타이틀 보험을 발급하고 있다. 타이틀 보험은 1,000달러당 5달러로 예를 들어 20만달러 부동산을 구입했을 경우 타이틀 보험은 1,000달러이다.
이밖에도 퍼스트 아메리칸과 파이델리티사도 멕시코에서 타이틀 보험을 취급하고 있다. 만약 구입하고자 하는 부동산에 대한 타이틀 보험을 구입하지 못한다면 절대로 부동산을 구입하면 안된다. 타이틀 보험은 멕시코에서 최소한의 법적 안전장치이기 때문이다. 절차상으로는 바이어가 디파짓을 내고 타이틀 서치를 시작한다. 미국처럼 에스크로 정식 에스크로 절차는 없지만 일부 개인 회사들이 1,500～1,800달러를 받고 에스크로 절차를 대행해준다.
미국과 달리 홈 워렌티 제도는 없지만 주택 보험, 지진 보험 등은 미국보다 훨씬 저렴한 가격에 구입할 수 있으며 보상은 미국 달러로 받을 수 있다.
또 멕시코 부동산 에이전트의 경우 미국같이 시험을 통과하고 정식 라이센스를 받는 제도가 없기 때문에 주의가 요망된다. 대형 부동산 회사 또는 개인적으로 소개를 받는 것이 안전하다.
△융자
멕시코에서 모기지는 많이 활성화되지 않았고 생소한 개념인 것도 사실이다. 미국인들은 멕시코 부동산 구입시 현금으로 지급하거나 개발회사를 통한 융자를 이용한다. 현재 일부 미국 렌더들은 멕시코 부동산 구입자를 위해 3년 또는 5년 만기 융자를 제공하고 있다. 또 조만간 미국처럼 30년 만기 모기지 상품도 가능할 것으로 예측되고 있다.
샌디에고에 본사를 둔 차터 파이낸싱사의 경우 3년 또는 5년 융자의 스타팅 이자가 7.99%이다. 일부 멕시코 은행들도 모기지론을 대출해주고 있다. 멕시코 개발회사들은 달러 대 페소 환율을 적용할 때 멕시코 은행 모기지 이자율은 5% 정도로 미국보다 낮다고 주장하고 있다. 융자를 받아야 한다면 부동산을 구입하기전 사전 승인을 받는 것이 좋다.
△세금
멕시코 재산세는 매년 0.5% 정도이다. 그러나 재산세를 산정하는 기준은 토지에 대한 정부 기준(assessed value)으로 대신 주택 등 기타 부동산에 대한 재산세는 따로 없다. 대신 부동산 구입시 구입가의 2%를 세금으로 내야한다. 예를 들어 30만달러 주택을 구입할 시 클로징과 동시에 6,000달러 세금을 내야한다.
만약 멕시코 부동산에 대해 임대를 하고 임대 수입이 있을 경우 미국 국세청은 세금보고에 이를 포함시켜야한다고 명시하고 있다. 멕시코 정부도 같은 규정이 있지만 현실적으로 멕시코 정부에 보고를 하는 경우는 거의 없으며 처벌도 없는 것이 현실이다.
대신 추후 부동산을 팔때는 미국과 멕시코 정부에 자본 이득세(capital gains tax)를 내야한다. 멕시코의 경우 자본이득세는 최고 29%에 달하는데 산정 기준은 판 가격에서 산 가격을 제하고 추가로 인플레이션과 주택 개조 등에 들어간 경비를 공제할 수 있다. 공증인이 부동산을 팔 때 멕시코 자본 이득세는 반드시 확인하기 때문에 이를 피할 수는 없다.
미국의 경우 자본 이득세 세율은 약 15% 정도지만 다행히 멕시코 정부에 지불한 세금을 공제할 수 있다.

<조환동 객원기자>

출처: 한국일보 미주

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