옥수수값이 뛰기 시작하면 옥수수를 원료로 하는 사료값이 뛰고 사료값이 오르면 소, 돼지 등 축산물의 가격이 덩달아 오르게 된다. 또 옥수수값 상승으로 농부들이 돈을 벌게되면 각종 농기구를 구입하기 때문에 농장비 회사들이 큰 돈을 벌게 된다. 이러한 현상은 동시에 일어나기도 하지만 옥수수 가격 상승이 먼저 되고 시간이 지나 농기구 판매가 증가하는 등 시간차를 두고 발생하기도 한다. 가까운 미래의 동향을 예측하는 지표가 바로 ‘선행지수’다. 이 경우 옥수수 가격은 농기구 판매의 선행지수 역할을 하게 된다.

증권시세는 주로 앞으로의 경제를 예견하는 '경기선행지수'로 활용된다.

증권전문가들이 "앞으로의 주택경기를 알고 싶으면 주택건설회사의 주가를 살펴보는 것도 한 방법"이라고 지적하는 것도 이때문이다.

부동산 가격이 상승할 것으로 예상되면 새로운 주택을 짓는 건설회사 주식의 가격이 먼저 오른다는 것이다.

즉 신규주택 건설회사의 주식들은 부동산 경기의 선행지수 역할을 한다는 것이다. 특히 주택가격 상승률과 건설회사 주식과의 그래프를 살펴보면 상관관계가 있음을 알 수 있다.

〈그래프 참조>

마이크 임 한미은행 웰스매니지먼트 부행장과 제니 주 UBS 웰스매니지먼트 부행장 등 주식 전문가들로 부터 주택 건설주를 중심으로 향후 주택경기에 영향을 줄 수 있는 요소들을 살펴본다.

◇주택 건설주= 대표적인 주택건설회사로는 고급주택 건설사인 호바니안(HOV.이하 괄호안은 주식심볼)을 비롯해 KB홈(KBH) 센텍스(CTX) 르나(LEN) 톨 브라더스(TOL) DR호튼(DHI) 등이 있다. 이들 건설회사 주식들은 최근 10년 동안 약 10배가 뛰었다.

하지만 2005년 7월을 정점으로 하락세로 돌아선 주택건설주는 2006년 여름 후반부터 바닥을 다지며 금리인하에 대한 기대와 함께 가격을 회복하는 조짐을 보였다. 하지만 서브프라임 문제가 터지고 인플레이션에 대한 압력이 여전하다는 의견이 반영되며 최근 다시 조정국면에 진입한 상태다.

증시 전문가들은 주택 건설주를 움직이는 기본 요소들인 이자율 노동시장 주택가격 수요공급 융자 등을 복합적으로 살펴보며 주택 건설주의 움직임을 예의주시할 필요가 있다고 지적했다.

◇모기지 금리= 아직도 역사적으로 최저 수준이다. 1990년대 초에는 모기지 금리가 지금보다 크게 높았다. 당시는 모기지 이자율이 10%대를 육박했었다.

◇노동시장= 좋은 상태다. 남가주의 주택시장 하락을 불러왔던 것은 사실 보잉 등 군수업체들이 남가주를 떠난 것이 컷다. 당시 4만개의 일자리가 사라져 주택시장에 타격이 컷다.

◇주택가격= 최근 10년간 주택가격이 평균 2배가량 올랐다. 하지만 이를 뒷받침할 만한 가계소득은 상대적으로 많이 오르지 않았다. 이 차이에서 문제가 생길 수 있다.

◇수요공급= 인구가 늘어나고 있지만 그동안 새집 건설도 많았다. 특히 LA한인타운보다는 땅값이 싼 외곽지역의 신규주택 건설이 활발했다. 주택의 과잉공급 문제가 불거지면 폭락은 아니지만 가격조정 국면이 발생할 수 있다. 특히 외곽의 신규개발 지역이 먼저 무너지게 된다.

◇융자= 서브프라임 문제가 불거지며 융자 기준이 강화됐다. 다운페이를 적게 하고 첫 집을 구입했던 젊은층들이 사는 저가 주택시장이 주택가격 하락의 타격을 가장 먼저 입게된다.