프라임 렌더들 모기지 융자 어려움 없어, 랜더들 차압매물 늘어도 싸게 팔지 않아


많은 한인들이 3월12일 발생한 서브 프라임 모기지 융자파동으로 주택 구입에 대해 궁금해 하고 있다. 어떤 독자들은 아직도 서브 프라임이 뭔지도 모른다. 그냥 파동이라니까 큰일 난 줄 알 고 있을 뿐이다. 일부에서는 렌더들이 바이어한테 모기지 융자를 중단했다는 어처구니없는 소문까지 나돌고 있다.  독자들의 편의를 위해 서브 프라임 모기지에 대한 내용을 일문일답으로 풀어봤다.



▲서브 프라임이란

영어를 그대로 직역하면 '프라임'에 미치지 못하는 것을 의미한다. 프라임이란 '최상급' '1류의' '최상품'이라는 뜻을 갖고 있으므로 서브 프라임은 품질 미달인 것을 말한다.

모기지 융자 시장에서 서브 프라임이란 크레딧이 좋지 않은 사람들한테 해주는 융자를 일컷는다. 서브 프라임은 크레딧 점수가 640이하인 바이어가 가는 곳이다.

크레딧이 좋은 사람들은 서브 프라임 융자를 신청할 필요가 없다.



▲서브 프라임 랜더란

서브 프라임 모기지 융자를 전문적으로 해주는 업체들이다.

이번에 파동의 주역이 된 뉴 센추리 등 여러회사들이 있다. 이 회사들은 크레딧이 없거나 나쁜 바이어를 위해 융자를 해주는 대신 높은 이자율을 적용하고 있다.

프라임 융자보다 2%~3%정도 비싸다.



▲프라임 랜더는

프라임 랜더는 크레딧이 좋은 바이어한테 융자를 해주는 곳이다.

우리 눈과 귀에 익숙한 컨트리와이드 워싱턴 뮤추얼 인디 맥 GMAC 뱅크 오브 아메리카 등이다. 이 중 컨트리와이드와 워싱턴 뮤추얼은 미주 최대의 모기지 융자업체다. 다른 곳은 일반 뱅킹 업무가 주된 업종이지만 컨트리와이드는 모기지 사업이 전문이다.



▲서브 프라임 파동으로 융자가 안되나

아니다. 프라임 랜더들은 예전처럼 모기지 융자를 해주고 있다.



▲한인들중 서브 프라임을 선택한 비율은

여기에 대한 구체적인 통계자료는 없다. 하지만 업계서 일하는 부동산 에이전트나 융자 관계자의 말을 빌면 한인들의 비율은 많지 않다는데 의견을 같이하고 있다.

흔히들 크레딧이 좋지 않아 집을 못샀다는 바이어들의 융자 기준은 프라임 랜더 조건에 맞지 않았을 뿐이다. 이들 바이어들이 서브 프라임으로 갔다면 융자를 받았을 것이다.

하지만 대부분은 주택구입을 포기했다. 높은 이자를 내면서까지 서브 프라임으로 간 한인 바이어 비율은 적을 것이다.



▲서브 프라임으로 간 한인들도 있다는데

서브 프라임으로 간 바이어들은 두가지 이유중 하나다.

첫째 크레딧이 없는 사람들이다. 다운페이먼트할 능력은 되지만 한국에서 이민 온지 얼마되지않아 크레딧이 없는 바이어들이다. 이들은 서브 프라임 랜더한테 갔다.

둘째 크레딧이 나쁜 사람들이다.

프라임 기준에 맞지 않는 사람들중 꼭 집이 필요한 바이어들은 서브 프라임을 선택했다. 어쩔 수 없는 결정이었을 것이다.



▲서브 프라임 파동으로 집값이 떨어진다는데

서브 프라임으로 간 바이어들이 페이먼트를 못하면 차압으로 가는 수 밖에 없다. 일반적으로 은행집이 시세보다 싸기 때문에 주택가격 하락을 부채질 할 것이라고 생각하고 있다.

그러나 실상은 그렇지 않다.

1980년대말은 남가주 역사상 부동산 경기가 최고로 좋지 않았던 시절이었다. 그때는 은행조차도 준비가 안된 상황이라 차압 매물을 싸게 팔아 치웠다.

그러나 지금은 달라졌다.

차압매물은 에퀴티가 바닥난 상태라 은행에서 싸게 팔기가 쉽지 않다. 또 은행빚이 시세보다 작아도 싸게 팔지 않는다.

예를들어 가치가 50만달러이고 모기지 빚이 40만달러라면 랜더들은 거의 시세에 맞게 매물을 내 놓는다. 랜더도 약았기 때문에 무조건 싸게 팔지 않는다. 결국 기존의 주택과 가격 경쟁이 되지 않는다.