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[부동산에 투자하는 이유] 양면성 있는 세금 혜택

김세규

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admin

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2006-06-08 01:11

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Real estate 즉 부동산의 어원은 Status(신분)이다. 옛 유럽에서는 일정 신분에 오른 사람만이 부동산을 소유했기 때문이다. 일정 신분에 오른 사람이란 국정 운영에 참여할 수 있는 직위가 있는 귀족 계급을 말한다. 그들이 국정을 운영하면서 부동산 법을 제정한 것이 세법을 만든 관례가 되었다. 또 당시 정부는 인구 증가에 맞춰 주택을 마련하지 못했기 때문에 부동산을 지닌 자에게 많은 세금 혜택을 주면서 집을 짓게 만들었다.

부동산에 투자하면 세금 혜택이 많다는 부동산 투자에서 가장 중요한 부분이다. 하지만 조심하지 않으면 손해볼 수 있는 양면성을 지니고 있기도 하다. 전문가의 도움을 받아야 할 것이다. 이 파트는 2-3차례에 걸쳐 알아보자.

자신이 거주하는 집을 팔아서 생긴 이득 가운데 50만달러(싱글은 25만달러)까지는 세금을 공제한다. 거주 기간은 2년 이상이어야 하나 50마일 이상이 넘는 곳으로의 직장 이전이나 심각한 건강상의 이유 실업 이혼 등 적절한 이유가 있으면 부분적 혜택을 누릴 수 있다. 이같은 베네핏은 평생 한번이 아니고 매 2년마다 가능하다. 하지만 50만달러가 넘는 이득에 대해서는 세금을 내야 한다는 단점이 예전 세법에 비해서는 불리할 수 있다.

필자가 보기에는 엄청나게 관대한 세법이다. 이 세법이 통과되고나서 좋은 지역의 허름한 집을 사서 수리해서 파는 투자자들이 많이 늘었다. 세금을 내지 않고 2년 만에 50만달러를 번다는 것은 부동산 투자의 큰 매력이다.

세금 혜택을 얘기할 때 반드시 등장하는 단어가 있으니 바로 감가상각(depreciation)이다. 감가상각이란 세월이 흐름에 따라 빌딩이 낡아 가치가 줄어든다는 말이다. 세법에서는 그 줄어드는 가치를 경비로 처리하게 해 적은 세금 보고를 가능하게 한다.

본인이 거주하는 주택에는 감가상각 혜택을 받을 수 없고 임대료가 나오는 인컴 프로퍼티에만 해당된다. 아직도 부동산 가격이 내릴줄 모르고 있다. 시간이 흘러갈수록 부동산 가치는 상승(appreciation)한다. 소유하는 기간에는 감가상각 경비를 세금상으로 줄일 수 있다. 하지만 땅에 대해서는 감가상각을 인정하지 않고 있다. 또 1031 익스체인지를 하지 않고 해당 부동산을 팔 경우에 감가상각 회복(recapture)를 해야 한다. 따라서 상업용 부동산을 소유하고 있으면 부동산 거래를 하기에 앞서 미리 세금 계산을 하는 센스가 바람직하다.

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