비지니스를 운영하는 사업주에게 가장 큰 관건은 리스 문제이다. 리스 계약이 끝나거나 주인이 바뀔 경우에는 많은 권리금을 주고 산 사업체가 허공에 뜰 가능성이 있다. 리스 계약이 종료될 것에 대비해 옵션이라는 단어를 삽입하고 해당 부동산이 팔릴 경우에는 가장 먼저 해당 부동산을 매입할 권리를 주장한다.

대형 식품 회사에는 큰 냉동 창고를 갖추고 있다.

이를 설치하려면 1000큐빅에 30만달러 정도는 투자된다. 주인이 바뀐다면 업소를 이전할 가능성이 있다.

냉동고를 옮긴다면 보통 문제가 아닐 것이다. 이럴 경우에 대비해 사업주는 리스 조항에 선취득 권리(right of first refusal) 조항을 넣는다.

나중에 팔게 될 때 테넌트에게 가장 먼저 매입할 권리를 준다는 것이다. 그런데 문제는 가격이다. 랜드로드는 200만달러에 팔려고 하고 테넌트는 1백만달러에 산다고 우긴다면 딜은 성사되기 어렵다. 선취득 권리 조항이 있지만 테넌트가 안 사겠다면 랜드로드는 테넌트의 포기 사인을 받아야 하는데 테넌트가 미적거린다면 낭패를 보게된다. 테넌드의 경우도 마찬가지다. 적당한 가격을 주고 사고싶은데 랜드로드가 어처구니없는 가격을 고집할 수 있을 것이다.

이런 상황에 대비해 양측은 미리 세부 조항을 만들어놓는 것이 좋다. 복잡한 문서보다는 간략한 내용이라도 무관하다. 다음은 전문가들이 추천하는 일반적인 선취득 권리 조항이다. 기본적인 내용이니만치 상황에 따라 문구를 가감할 수 있을 것이다. 먼저 양측은 일정 기간(대개 30일) 내에 공정한 시장 가격(fair market value)에 합의한다. 가격 협상이 결렬되면 각각 전문가를 고용해 감정가를 매긴다. 그 차이가 10% 이내일 경우에는 중간 가격에 합의한다. 만일 10% 이상의 차이가 나면 양측이 인정하는 제3의 감정사를 고용해 가격을 산출한다. 다시 산출된 감정가와 맨처음 양측이 뽑은 가격 가운데 재감정가와 근접한 가격을 평균을 내 적정 가격을 뽑는다. 이 가격에도 합의가 안되면 조정관(arbitrator)의 판정을 기대해야 한다. 대부분 위의 경로를 거치면서 가격에 합의한다. 바이어가 되는 테넌트는 적정 시장 가격이라면 사는 것이 좋을 것이고 랜드로드인 셀러는 어차피 팔겠다면 테넌트에게 넘기는 것이 나을 것이다.

이런 매물이 제3자가 아닌 테넌트에게 넘어갈 확률은 50%가 넘는다. 테넌트가 SBA 융자를 신청할 수 있기 때문이다. 그리고 테넌트에게 선취득 권리 조항이 있는 물건은 일반 매물에 비해 가격이 약간 싼 편이다.