단독주택지역 ‘R1’ 주거환경 최적, 계획성있는 도시개발 조닝 조례

1916년 뉴욕주 첫 도입…가주는 1917년부터, 주거 지역·상업 지역 등 땅 용도따라 구분

▶각 지방정부는 합리적이고 효율적인 도시개발을 위해 조닝을 만들어 주거지역과 상업지역으로 분류한다. 조감도는 오레곤시의 3-D 조닝 모습.


식민지시절 땅을 갖고 있는 사람은 그가 원하는대로 건물을 지었다. 돼지우리도 만들고 대장간도 만들었다. 또 이것들을 한곳에 몰아 짓기도 했다.
그러나 인구가 늘어나면서 무질서한 건축은 주민들의 생활을 불편하게 만들었다. 주택가에 돼지 우리가 있다는 것은 분명 짜증나는 일이 었다.
그래서 연방정부는 각 주정부가 땅이나 건물에 대한 사용을 규제하는 조닝(Zoning) 조례를 만들도록 했다.
미국에서 조닝제도를 가장먼저 실시한 곳은 1916년 뉴욕주다. 캘리포니아는 이보다 1년늦은 1917년 조닝제도를 도입했다.

조닝법에 따르면 시나 카운티 등 각 지방정부는 관할구역을 조닝으로 나누도록 되어 있다. 땅의 사용용도에 따라 조닝을 만들었다.

우리가 흔히 알고 있는 '주거지역'(R) '커머셜 지역'(C) '산업지역'(I) '농업지역'(A) 등이 바로 이러한 조닝법에 의해 생긴 구획이다.

조닝에 따라 같은 주거지역이라고 해도 땅 사이즈와 건물의 고도.위치 등이 다르게 되어 있다.

LA등 도심지 주택가의 땅이 1만스퀘어피트를 넘기 힘든반면 빅터빌처럼 기존 주택가의 대지면적이 에이커가 넘는 것도 바로 조닝규정 때문이다.

우리의 실생활과 관련이 깊은 주거용과 상업용 조닝규정은 다음과 같다.

▲주거용 조닝(Residential Zones)

*R-1:단독주택 주거지다. 주변에 아파트나 콘도 타운 하우스가 들어올 수 없어 주거지로서 가장 조용한 환경을 갖고 있다.

특별한 예외규정이 없는 한 대지의 최소면적은 5000스퀘어피트다. 건물의 최대 고도는 35피트. 3층까지 올릴수 있다.

주차공간은 2대이며 주차된 차를 덮을 수 있는 지붕이 있어야 한다.

*R-2:듀플렉스지역이다. 단독주택을 지어도 되고 2유닛(듀플렉스)를 지어도 상관없다.

대지면적은 최소 5000스퀘어피트 이상이며 2유닛을 지을 경우 유닛당 최소 면적은 2500스퀘어피트다. 건물고도는 35피트다.

주차는 1.5대의 지붕이 있는 공간이 필요하며 여기에다 듀플렉스는 유닛당 0.5대의 지붕없는 주차공간이 있어야 한다. 단독주택을 지을 경우 주차공간 규정은 R-1과 같다.

*R-3:제한적 다세대 주거지역이다.

아파트나 유닛을 지을 수 있다. 대지의 최소면적은 5000스퀘어피트이며 유닛당 최소 1452스퀘어피트의 공간을 확보해야 한다. 건물의 고도제한은 35피트.

주차공간은 싱글 1유닛당 지붕있는 1대의 주차면적이 필요하다. 1베드룸은 1.5대의 지붕있는 공간 2베드룸은 1.5대의 지붕있는 공간과 0.5대의 지붕없는 공간이 있어야 한다. 게스트 주차공간은 10유닛당 1대의 면적이 반드시 확보되어야 한다.

*R-4:무제한적 다세대 주거지역이다.

아파트나 유닛 콘도 하숙집 기숙사 등을 지을 수 있다.

최소 대지면적은 5000스퀘어피트다. 유닛당 최소 871스퀘어피트의 공간을 만들어야 한다.

고도제한은 각층의 공간을 합한 면적이 건물을 지을 수 있는 공간의 13배보다 많으면 안된다.

즉 건물을 지을 수 있는 대지면적이 5000스퀘어피트라고 하자. 그럼 이 면적의 13배는 6만5천스퀘어피트가 된다. 층별 면적도 5000스퀘어피트라고 하면 6만5천을 5000으로 나누면 13이 나온다. 이 수치가 바로 최대로 지을 수 있는 층 수다.

▲상업용 조닝(Commercial Zones)

*C-1:제한적 상업지역이다.

소매업종이 들어 설 수 있는 공간이다. 최소면적 규정은 없고 최대고도는 35피트다.

일반 상업용 건물과 메디컬 오피스는 실내면적 250스퀘어피트당 1대를 주차할 수 있는 공간이 있어야 한다.

다른 목적의 오피스 빌딩은 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간을 확보해야 한다.

*C-2:일반 소매상가를 지을 수 있는 지역이다.

C-1조닝의 소매상가외에 옥외광고물과 양복점을 오픈할 수 있다.

최소면적 규정은 없고 고도제한은 35피트까지다.

일반 상업용 건물은 실내면적 250스퀘어피트당 1대의 주차공간이 있어야 하고 일반 오피스는 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간이 필요하다. 먹고 마시는 공간이 있을 경우 3인당 1대의 주차공간이 있어야 한다.

*C-3:무제한적인 상업 지역이다.

모든 업종이 들어설 수 있다. 일반 소매상점이외에 자동차 판매업소 식당 등 돈을 받고 물건이나 서비스를 제공하는 업종은 다 들어설 수 있다. 최소면적 규정은 없고 고도제한은 건물을 지을 수 있는 공간의 13배보다 높을 수 없다.(R-4 조닝과 같은 원리다) 주차공간은 C-2 규정과 같다.