집을 살때

집 (주택 부동산 ) 을 살때 순서 방법 어스틴 (오스틴) 텍사스

집을 사는 순서

김세규
Author
admin
Date
2006-08-26 03:15
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4168




집을 사는 순서


1 단계 : 준비

- 집을 사는 목적 (직장. 학교. 가족관계의 변화, 재정상태의 변화등)
- 자금규모 및 출처를 미리확정하고 [은퇴적금 (RRSP) 전용의 경우; 2만불 (부부는 4만불)까지
인출이 가능하며 15년내 재 불입이 완료되어야 함]
- 모기지의 사전승인 (Pre approval) 확보: 금융기관에 따라 60-90일까지 이자율을 묶어 둘 수 있다.
- 집의 종류, 가격, 동네, 침실 수, 부대시설,모양등 구입하려는 집의 조건과 우선순위를 명확히 설정.
- 크레딧 카드, 렌트, 자동차 불입금등 모든 부채를 제때에 전액 정리하면 융자얻기가 용이

2 단계 : Mortgage Pre-Approval (융자사전승인)

- 미리 모기지의 사전 승인을 받아두면 흥정에서 유리
이자율이 오르는 경향이 있을 때는 현재의 이자율을 60-90일간 묶어 둘 수 있다.
- 모기지 보험을 들어야 할 경우 원금에 얹어서 모기지를 얻는 것보다 별도의 보험용 모기지를 얻는 것이 경제적.


3 단계 : 집 보기

a) 위치선정
- 개개인의 직장, 학교, 생활방식등을 고려하여 비교적 주택가격이 높지만 생활이 편리한 근린, 편의시설 인접지역을 택할 것인지? 상대적으로 가격이 저렴하고 새로운 주택의 변두리 신규 주택단지를 택할 것인지?
- 주변에 소음유발 또는 혐오시설 (고속도로, 고압선, 발전소, 공항, 도축장, 철로 등)은 없는 지?
- 주변에 도시계획, 재개발, 용도변경, 대규모 인구유입시설등의 개발계획은 없는지?
- 해당지역의 장래성은 어떠한지?
등을 검토하여 보통수준 동네의 좋고 비교적 큰 집보다는 좋은 동네의 보통 집을 택하는 것이 투자면에서 유리하다.

b) 외관
- 보기좋은 떡이 먹기도 좋다. 외관이 좋으면 매매하기 쉽고, 풍수상으로도 좋다.
- 평소에 선호하던 주택의 형태나 구조, 희망사항등을 우선순위를 적용하여 정리해 두면 작은 반가움에 순간적으로 현혹되지않고 현명한 선택을 할 수 있다.
- 건축년도: 새집이나 기존의 집中 어떤 것이 有, 不利하다고 한마디로 말할 수는 없지만, 집의 실제나이와 외관상의 추정나이를 비교해 봄으로서 주택의 관리상태, 미래의 투자성, 비용예측, 사용된 자재의 등급및 수명등을 가늠할 수 있다 (참고로 캐네디언이 가장 선호하는 기존 주택은 1960년대 후반 1970년대 전반에 지어진 주택이라 할 수 있다)
- 관리상태: 주택의 관리상태는 주택의 년령보다도 훨씬 중요한 판단기준이 되며 구입가격의 적정여부, 가격협상, 비용예측, 투자효과, 현 소유주의 재정상태, 주택에 대한 애착심 등을 판단하는 근거가 된다.
- 지붕의 모양, 관리상태
- 굴뚝의 관리상태, 지붕과의 접촉부분

**캐나다 모기지주택공사 (CMHC)의 연례적인 설문조사에 의하면 주택구입자의 55-60 %가 First Home Buyer인 것으로 나타났으며 주택구입자의 40%는 25만 달러 미만의 주택을 원하고, 주택구입자의 약 70%정도가 기존주택을 원하며 (그것도 가장 선호하는 것은 지은 지 25-35년 된 집), 새집을 사겠다는 사람은 30%에 불과하다.


c) 형태
- 단독주택中에서도 단층은 가족간의 프라이버시 보호가 잘 안되지만 생활이 편리하고 노약자가 있는 가정에 적합하며,
- 2층주택은 프라이버시가 보호되지만, 행동반경이 길어지고, 사춘기 자녀가 있는 가정에 좋다.
- 콘도는 단촐한 식구에 비교적 바쁜가족에게 적합하고, 공동편의 시설이 있어 편리하지만 개인생활에는 다소 제약이 있으며 관리가 용이하다.
- 타운하우스는 단독(독립성과 프라이버시)과 콘도(관리의 용이)의 장점을 모은 형태로 평가되며 공간은 비교적 협소하다.


d) 대지
- 어떤 모양이며 전면과 깊이의 싸이즈는?
- 주택의 매매나 가격에 영향을 줄 수 있는 우선권, 점유권, 이용권등의 존재유무

e) 구조
- 실내면적이 가족규모나 생활스타일에 비추어 너무 크거나 협소하지는 않은 지?
- 가족의 구성요소와 취향, 직업에 따라 달라질 수 있지만, 대체로 Open concept를 선호하는 경향이 있다.
- 현관 또는 대문이 접근이 용이한지? 방향은?
- 현관이나 대문에서 침실이나 부엌이 바로 보이지 않는지?
- 부엌: 주부의 의견이 절대적으로 반영되는 곳이며 조명, 채광, 통풍, 動線을 점검
- 방: 방의 수, 방향, 조명, 채광, 통풍, 크기, 바닥, 벽장
- 화장실: 화장실의 수, 관리상태, 크기. 위치, 방향, 채광, 통풍, 조명, 바닥
- 뒤뜰: 크기, 방향, 지질, 배수, 일광, 접근로, 부대시설의 유무
- 지하실: 마감여부, 구조, 방수상태, 관리상태
- 마루: 재질, 관리상태, squeaking여부
- 창문의 방향, 수, 크기, 관리상태
- 벽의 방음상태, 재질, 견고성
- 문의 재질, 형태, 모양, 견고성
- 구조의 융통성: 필요할 경우 확장이나 구조변경이 용이한지 여부

f) 냉난방 시설: 년령(How long), 연료(Type of fuel), 방식(System),사용료(How much?),소유여부(Rent or Own),관리상태

g) 기록
- 수십곳의 집을 둘러보고 세부사항을 일일이 기억하기란 불가능함으로 집의 특징과 함께 재산세, 인테리어, 학교, 쇼핑등의 조건을 일목요연하게 비교할 수 있도록 기록을 작성.

4단계 : 집의 선택과 Offer

- 중개인과 상의하여 판매희망가에 대응한 구입희망가를 주변의 기존거래가격을 참조하여 책정 (통상 판매희망가의 93-95%가 적정선)
- 가구, 설비, 가전제품 포함여부도 반드시 명시 (Maker, Model명 포함)
- Multiple offer: 요즈음 처럼 주택경기가 좋을 때는 매물이 나오자 마자 수시간 내로 팔리거나 동시에 여러 오퍼가 몰리는 경우도 많다. 이렇게 매수 경쟁자가 있을 때는 매도자의 판매 희망가보다 약간 높은 금액을 제시하여 원하는 주택을 확보할 수도 있다.이럴 때 노련하고 경험많은 중개인은 아주 경제적이고 적절한 조언을 제공할 수 있다.

예를 들면,
1. 가급적 모든 조건을 삭제
2. Deposit의 액수를 최대한 높인다
3. 마지막 단위까지 써 넣는다
4. 앞뒤 재지않고 뛰어드는 遇를 범하지 않는다.
5. 가격을 냉정히 평가한다
6. Offer presentation 순서를 잘 잡는다.

- Closing date 확정: 주말을 피해서, 조금 넉넉하게 날짜를 확정하는 것이 좋다.
살고 있는 집을 미리 팔고 사는 것이 좋으냐? 아니면 미리 사놓고 파는 것이 좋으냐?의 문제는 특별한 원칙은 없지만, 아무래도 살고 있는 집을 미리 팔고 사는 것이 안전하다. 대략 40만불 이상의 비교적 고급주택은 반드시 미리 팔고 사는것이 안전.

Offer가 받아 들여지면
1) 다운페이 지불
2) 변호사 선정
3) 변호사에게 계약서 송부
4) Offer상의 조건내용의 충족여부확인
5) 온타리오주에서 신축주택이나 콘도를 구입한 경우에는 하자보상프로그램 (ONHWP) 의 보상범위, 보상조건을 철저히 파악
6) 변호사와 마감비용을 상담
7) 변호사와 등기절차및 방법을 상담
8) 변호사와 Title Insurance 가입여부 상의

5 단계 : 모기지 승인

- 신용조사
- Income 증명
- Deposit 확인
- "모기지의 이해" 참조


6 단계 : 주택검사

주택을 소유하기 전에 경험많은 유자격 주택검사원으로부터 집의상태를 점검받는 것은 불의의 손실을 미연에 방지하고 주택의 관리적인 측면에서도 상당히 효과적인 투자라고 할 수 있다. 보통 2-3시간 소요되며, 비용은 250-400불 가량. 주택검사원의 실수로 인한 피해보상보험가입여부를 확인.

[주의] 온타리오주에서 주택검사는 법적으로 아무 규제가 없는 상태이므로 누구라도 검사업자 행세를 할 수 있다..
흔히 OHIA 또는 PACHI 회원이라고 경력을 내세우지만 이 단체 역시 정부규제를 받는 단체는 아니고 주택검사업계의 질적수준을 높이기 위해서 뜻있는 업자들이 모여 발족시킨 자율단체에 불과하다.
따라서 경력에 현혹되지말고 경험이 많고 피해보상보험에 가입한 업자를 선택하는 것이 바람직하다.


7 단계 : 보험가입

모기지를 얻어서 집을 살 경우에는 늦어도 Closing 하루-이틀전까지 반드시 주택 화재보험에 가입하고 보험Agent에게 보험약관및 계약내용 (Binder letter)을 변호사에게 보내도록 해야 한다. 한다. 보험료는 년 400-800불 정도. (자동차보험 과 같은 회사에 가입하면 할인혜택을 받을 수도 있다.)


8 단계 : closing

- Closing 하루나 이틀 전에 변호사를 만나서 Certified Cheque나 Cash의 형태로 잔금, 변호사 수수료, 취득세, 기타 등록비용등을 지불하고, 대개 Closing 당일날 오후에 변호사를 통하여 열쇠를 받는다

Closing 하기전에 점검사항으로서는
1) 현재 세들어 살고 있는 경우에는 최소한 60일 전에 리스 계약 해지를 통보
2) 이삿짐 회사 선정및 이사 준비
3) 우편공사에 주소변경을 신청
4) 유선방송과 전화신청

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