부동산 매매시 필수 과정 'Escow'…매매 주관, 절대 중립 지켜야


집이나 사업체, 상업용 건물을 매매하거나 재 융자 등 부동산과 관련된 일을 하기위해 꼭 거쳐가는 곳이 있다. 바로 에스크로(Escrow)다.

에스크로는 중립적인 기관이다. 셀러나 바이어 등 한편으로 치우치지 않고 중립적으로 업무를 진행해야 한다.

에스크로는 부동산 매매시 모든과정을 진행하며 모기지 렌더(Mortgage Lender)로부터 펀딩(Funding:융자금이 나오는 것)을 받아 셀러와 바이어, 그리고 채권자한테 가야 할 돈의 교통정리까지 해준다.

집이나 사업체, 상업용 건물을 매매하거나 재 융자 등 부동산과 관련된 일을 하기위해 꼭 거쳐가는 곳이 있다. 바로 에스크로(Escrow)다.

에스크로는 중립적인 기관이다. 셀러나 바이어 등 한편으로 치우치지 않고 중립적으로 업무를 진행해야 한다.

에스크로는 부동산 매매시 모든과정을 진행하며 모기지 렌더(Mortgage Lender)로부터 펀딩(Funding:융자금이 나오는 것)을 받아 셀러와 바이어, 그리고 채권자한테 가야 할 돈의 교통정리까지 해준다.

합의 원칙…셀러 선택 관례

▲에스크로회사는 누가 선정하나

에스크로 회사와 오피서의 선정은 당사자간의 합의로 결정하는 것이 원칙이다. 하지만 보통의 경우 셀러가 선택하는 것이 관례처럼 되어 있다.

오퍼를 쓸때 셀링에이전트(바이어측)가 특정 에스크로 회사를 요구하는 경우도 있다. 하지만 카운터 오퍼에서 셀러의 요구대로 바뀌게 된다. 만약 리스팅 계약시 셀러가 특정 에스크로회사를 선택해서 기입했다면 리스팅 에이전트는 에스크로회사를 변경할 수 없다. 에스크로를 바꾸려면 셀러의 동의를 얻어야 가능하다.

바이어 새 융자 자료 제공

▲에스크로가 하는 일

부동산 매매를 위해서 셀러와 바이어가 주고받는 서류가 무척많다. 이 모든 과정을 에스크로가 주관한다고 해도 과언이 아니다.

에스크로는 제일먼저 '에스크로 인스트럭션'(Escrow Instructions)을 작성한다. 이 서류는 매매 계약서에 따라 만들어지며 셀러와 바이어가 사인을 하도록 되어 있다.

에스크로 인스트럭션은 매매계약서의 보충적인 내용을 담고 있으며 두 서류사이에 해석상의 문제가 발생했을 때는 인스트럭션내용을 따라야 한다. 그러므로 바이어와 셀러는 인스트럭션을 잘 읽고 사인하는 것이 좋다.

매매의 전 과정은 에스크로 인스트럭션에 나와있는 내용대로 진행되어야 한다. 단 하나라도 인스트럭션과 다른 내용으로 업무를 변경하기위해서는 반드시 셀러와 바이어의 합의가 있어야 한다.

에스크로의 업무로는 매매 계약서 작성 계약금의 트러스트 어카운트 디파짓 세금과 기타 비용의 분배 등 크고 작은 일들을 포함하고 있다.

또 터마이트 리포트(Termite Report) 결과에 따라 셀러와 바이어가 어떤식으로 일을 진행할 것인가를 듣고 양자의 합의에 맞게 진행하기도 한다.

에스크로의 가장 중요한 일중의 하나는 셀러가 갖고 있는 기존의 융자를 완불(Pay-Off)하고 바이어가 새로운 융자를 얻도록 하는 일이다. 이를 위해 에스크로는 바이어가 융자를 얻는데 필요한 자료들을 제공해준다.

아무리 좋은 딜이라고 해도 바이어가 융자를 얻지 못하면 깨질 수 밖에 없으므로 셀러와 바이어가 상호협조하에 일을 진행 할 수 있도록 해야한다.

셀러와 바이어가 주고받은 서류는 반드시 양자의 사인이 있어야 하며 어느 한쪽의 일방적인 요구에 의해 업무가 진행되지 않는다. 또 에스크로는 부동산 매매에 대한 모든 자료를 연방국세청(IRS)에 반드시 보고하도록 되어있다.

당사자 사망해도 종료 안돼

▲에스크로 업무의 종료

에스크로가 일을 마치게 되는 것은 세가지 이유중의 하나다.

첫째는 업무의 성공적인 종료다. 30일이든 45일이든 정해진 기간내에 펀딩이 되어 카운티 등기소에 타이틀이 등록되면 에스크로 업무가 끝난다.

둘째는 상호합의에 의해 종료되는 것이다.

셀러나 바이어중 한쪽이 마음이 변해 에스크로 종료를 원하고 다른 한쪽이 이를 받아 들이면 업무가 종료된다. 중도하차인 셈이다.

셋째는 양자의 의견충돌로 더 이상 업무진행이 되지 않을 때다.

에스크로 오피서는 셀러와 바이어간의 의견조율이 되지 않을때 이를 조정할 법적 권한이 없다. 오피서가 양측의 의견조율을 시도했으나 해결되지 않는다면 법정으로 모든 과정을 넘겨야 한다. 한가지 중요한 것은 에스크로 당사자중 한 쪽이 사망했다고 해서 에스크로가 종결되지 않는다. 계약 당사자가 사망하면 상속자가 이를 승계해야 한다.

레코딩 이뤄져야 업무종료

▲에스크로의 종료시점

정상적으로 에스크로 업무가 끝나는 시점은 '레코딩'(Recording)이다. 즉 카운티 등기소에 새로운 바이어의 이름으로 타이틀이 등기되면 모든 업무가 성공적으로 끝나게 된다. 통상적으로 펀딩된 다음날에 이루어진다.