부동산매물의 마켓 대기기간이 늘어나면서 투자자들의 심리가 위축되고 있다. 여유자금을 갖고 있는 사람들은 돈이 가야할 곳을 잃어 고민에 빠지고 있다.

그러나 투자 전문가들은 부동산만큼 확실한 투자처가 없다고 한다. 그 이유는 부동산이 순환주기를 갖고 있지만 장기적으로 볼땐 항상 오름세를 유지했기 때문이다.

30년전 한인타운 올림픽가 건물이 5만달러대를 형성할때도 한인들은 모이기만 하면 “이제 부동산 값이 종착역에 오지 않았나” 하는게 주된 대화 내용이었다고 한다.

하지만 무리하게 부동산 투자를 할 필요는 없다. 여유자금이 되는 상황이라면 몰라도 사채를 얻어서 투자를 한다면 부동산은 애물단지밖에 되지 않는다.




▲장점:

*세금 피난처가 된다

세금을 많이 내는 고소득 전문직 종사나들이나 사업체 오너들은 투자용 부동산을 소유하는 것이 좋다.

우선 해마다 세금보고시 건물에 대한 감가상각분을 통해 세금혜택을 볼 수 있다. 또한 투자용건물을 유지하기위해 모기지 페이먼트나 이자 유지비등을 소득에서 공제 받을 수 있다.


*다양한 세금 혜택을 볼 수 있다

'1031익스체인지'나 '분활세일'(Installment Sale:셀러는 수년에 걸쳐 돈을 받기때문에 소득보고를 조절할 수 獵?등을 통해 세금을 연기하거나 적게 낼 수 있다.


*부동산 가격이 오른다

부동산 가격은 오르게 되어있다. 지금 당장 부동산 마켓이 '조정기'니 '바이어스마켓'이니 하고 말들이 많지만 앞으로 수년이 지난 후 부동산 가격을 보면 지금보다 오른 가격으로 형성되어 있을 것이다.


*인플레이션의 보호처가 된다

미국은 기름값 상승으로 인플레이션 압력을 받고 있다. 은행금리와 물가가 오르고 있다. 이럴때 집안에 현금을 쌓아놓고 있으면 돈의 가치가 떨어지게 되는 것은 당연지사다.

만약 10만달러의 현금이 냉장고속에서 잠자고 있다고 가정하자. 1년동안 물가가 5% 올랐다면 1년후 10만달러는 9만5천달러의 가치만 갖고 있을 뿐이다. 앉아서 5000달러를 손해보는 셈이다.

이자소득을 올릭기위해 은행에 돈을 넣는다고 해도 인플레이션 따라잡는 이자율은 없다는 것을 알아두자. 전통적으로볼때 인플레이션에 대처할 수 있는 투자 수단은 부동산이다.


*정기적인 소득원이 된다

유닛이나 아파트 등 주거용 건물을 구입했다면 여기서 렌트소득이 발생한다.

매월 캐시 플로우가 발생하며 건물주는 가만히 있어도 꼬바꼬박 렌트비를 챙긴다. 사업체처럼 하루종일 가게를 지켜야 얻는 소득이 아니므로 편안하게 수입을 올릴 수 있다.

따라서 부동산은 건물주의 좋은 은퇴플랜이 될 수 있다.


*타 목적으로 사용할 수 있다

빈땅이 있다. 주변 상황이 건물을 짓기는 아직 이른것 같다고 생각될때 이 땅을 주차장 등 타 용도로 사용할 수 있다.

즉 건물가치가 상승하기전까지 조닝에 따라 다양한 용도로 부동산을 이용해 부수입을 올릴 수 있다.


*안정성이 높다

상업용 건물에 대형업체가 입점했다면 건물주는 장기간 안정적인 임대수입을 기대할 수 있다.


*재융자가 가능하다

은행에 돈 30만달러가 있다.이 돈으로 사업체를 구입하는 것이 좋은가 집을 사는 것이 좋은가를 비교해보자.

사업체를 구입한 후 6개월쯤 지나 급전이 필요할경우 은행에 가서 돈을 빌려달라고 하면 쉽게 융자를 주지 않는다. 2년이상의 영업실적을 원하든지 아니면 까다로운 융자절차를 요구한다.

하지만 30만달러를 다운해서 집을 사면 6개월정도 지나 집을 담보로 다운한 돈의 90%까지 융자 받을 수 있다.

집값이 올랐다며 그 이상도 뽑을 수 있다. 그럼 이돈으로 원하는 사업체를 구입할 수 있다. 집도 사고 사업체도 얻을 수 있는 것이다.



▲단점:

*목돈이 있어야 한다

융자를 통해 부동산을 구입하려면 다운페이먼트자금이 있어야 한다. 주택은 크레딧이 좋고 매월 모기지 페이먼트할 형편만돼면 노다운도 가능하다. 그러나 보통의 경우 20% 안팍을 다운하고 집을 구입하게 된다.

4유닛이상 아파트나 오피스.상업용 건물은 30% 이상 다운페이를 요구한다.

따라서 부동산 투자를 위해서는 다운페이먼트라는 기본적인 목돈이 있어야 한다.


*유동성이 적다

부동산의 가장 큰 단점으로 현금화하는데 시간이 필요하다. 주식은 바로 팔면 되지만 부동산은 마켓에 내놓는 시간이 있어야 하고 바이어가 생겨도 주택의 경우 30일이상의 에스크로 기간이 소요된다.

덩치가 큰 상업용 건물은 감정기간만도 1달 넘게 걸리는 경우가 있어 주택보다 매매기간이 훨씬 길다.


*전문 매니지먼트가 필요하다

유닛이 큰 아파트의 경우 혼자서 관리하기 힘들다. 전문 매니지먼트회사한테 관리를 맡겨야 한다.


*이자율에 민감하다

아파트를 사는데 현금구입이 아닌이상 모기지 이자율이 낮으면 낮을수록 건물주 손에 들어오는 돈이 많아진다. 부동산 투자는 모기지 시장의 변동에 따라 소득도 함께 춤을 춘다.