서브 프라임 융자 부실파문이 좀처럼 가라앉을 기미를 보이지 않고 있다. 지난 3월 서브 프라임 융자 파동이 발생한 이후 주춤한 것 처럼 보이던 위기 상황은 지난 주 전세계적인 증시 폭락을 일으키며 또다시 고개를 들고 있다.

특히, 한 조사에 따르면 앞으로 수개월간 단기 고정 이자에서 변동 이자율로 바뀌는 주택 소유주가 200만명에 이르며, 이 가운데 최소 수십만명은 차압 위기에 처할 것으로 나타나 서브 프라임발 금융 위기는 앞으로 더욱 거세질 전망이다.

이에 따라 각 융자기관들은 융자 위기를 몰고 온 융자 프로그램을 잇따라 없애고 융자 기준을 강화하는 등 다각적인 노력을 기울이고 있지만 이번 위기는 쉽게 진화될 것처럼 보이지는 않는다.

그렇다면 융자 위기를 몰고 온 프로그램은 어떤 프로그램이며, 왜 이번 위기를 초래했는 지, 그리고 현재 운영은 어떻게 되고 있는 지를 알아보자. 융자 위기를 가져온 프로그램은 크게 세가지 범주로 구분될 수 있다.

▶ 페이먼트 옵션 변동이자 프로그램

페이먼트 옵션 변동이자 프로그램(Payment Option Adjustable Rate Mortgage)은 변동 이자 프로그램이지만 매달 페이먼트를 선택할 수 있는 프로그램이다. 페이먼트 옵션이 미니멈 페이먼트 이자만 내는 옵션 15년 페이먼트(변동 이자+원금) 30년 페이먼트 등 4가지 이다.

페이먼트 옵션 변동이자 프로그램은 주택가격이 올라가는 상황에서는 주택 소유주들에게 좋은 프로그램이라 할 수 있다.

낮은 페이먼트만 내고 주택을 보유할 수 있는 데다 원금이 늘어난다 하더라도 주택 가격 상승률이 원금 증가율보다 높아 이익이 되기 때문이다. 따라서 지난 2~3년간 한인들에게 가장 인기가 높았던 프로그램중 하나다.

이 프로그램은 이자율이 낮을 때는 문제가 없다. 고정 이자율보다 페이먼트가 적고 원하면 원금을 따로 갚을 수도 있어 주택 소유주입장에서는 부담도 적고 편리한 점도 많다.

그러나 지난해 하반기부터 이자율이 올라가기 시작하면서 페이먼트 부담이 늘어나기 시작하자 문제가 발생하기 시작했다. 더욱이 주택 가격까지 하락하면서 주택 소유주들은 이전과는 정반대의 상황을 맞기 시작했다. 최고의 프로그램이 최악의 프로그램이 된 것이다.

페이먼트는 급증하면서 원금이 급증한 반면 주택 가격이 하락하자 견디다 못한 주택 소유주들이 차압으로 주택을 넘기기 시작했다. 그 결과 서브 프라임 융자 부실 사태를 몰고 오는 주원인이 됐다.

이러한 문제에 따라 현재 대부분의 융자 은행들은 이 프로그램을 중단한 상태다.


▶ 하이브리드(Hybrid) 프로그램

페이먼트 옵션 변동이자 프로그램이 변동 이자 프로그램중 페이먼트 옵션을 선택할 수 있는 프로그램이라면 하이브리드 프로그램은 고정 이자 프로그램중 페이먼트 옵션을 선택할 수 있는 프로그램이다.

페이먼트 옵션을 준다는 측면에서는 페이먼트 옵션 변동이자 프로그램과 동일하지만 변동 이자가 아닌 고정 이자 프로그램이라는 것이 큰 차이점이다.

보통 3년이나 5년 동안 이자를 고정시켜 주고 역시 4가지의 페이먼트 옵션을 준다. 따라서 이 기간동안 내게 되는 페이먼트 액수는 일정하다. 이자율이 고정이 되기 때문이다.

이를테면 미니멈 페이먼트를 낸다면 이 기간 동안 내는 페이먼트와 늘어나는 원금이 항상 일정하다. 이자만 내는 옵션을 선택해도 이 기간동안에는 이자율 변동에 상관없이 페이먼트가 같다. 따라서 페이먼트 옵션 변동이자 프로그램에 비해서는 안정적이다.

물론 미니멈 페이먼트 옵션을 선택하면 원금이 늘어나지만 일정액이 늘어나기 때문에 예측이 가능하다는 장점이 있다.

이 프로그램도 융자 은행들이 점차적으로 없애고 있거나 이자율을 많이 올린 상황이지만 페이먼트 옵션 변동이자 프로그램에 비해 폐해가 크지 않아 아직 유지하고 있는 은행들도 많다.


▶ 알트 A(Alt 'A') 프로그램

크레딧 점수가 프라임 프로그램으로 가기에는 좀 낮고 서브 프라임 프로그램으로 가기에는 아까운 어중간한 점수를 가지고 있는 경우에 많이 이용하는 융자 프로그램이다.

이 프로그램의 가장 큰 장점은 소득 증명을 하지 않아도 된다는 것. 이 때문에 지난 2~3년 사이 이용자가 큰 폭으로 증가한 프로그램으로 서브 프라임 파동에 이어 새로운 융자 파동의 진원지가 되기도 했다. 특히 자영업자들은 세금 보고를 제대로 하지 않거나 낮게 보고하는 경우가 많아 많은 한인들이 이 프로그램을 통해 주택을 구입했다.

또한 주인이 거주하지 않는 임대주택 적은 다운페이로 3~4유닛 건물의 융자를 할 때에 사용되는 프로그램이기도 하다.

이 프로그램 역시 대부분의 은행들이 크레딧 점수의 기준을 상향 조정하고 있고 이자도 대폭 올렸으며 주택가격에 대한 융자의 비율도 조정이 되었다. 이에 따라 크레딧 점수가 낮으면 이제는 융자를 신청할 수 없게 되는 프로그램이 많아지게 됐다.