오피스 빌딩 공급 과잉, 실업률 증가, 고용율이 낮아짐에 따라, 어스틴 지역 오피스 공실율 (vacancy rates)이 지난 4년중 가장 낮은 수치를 나타내고 있다.

어스틴 지역에는 현재 대략 5.4 million 스퀘어핏 정도의 A급 오피스 공간이 비어 있으며, 이것은 다운타운 Frost Bank 빌딩(사진 참고) 10개와 맞먹는 크기다.

2008년 4/4분기 공실율은 20.9%로 2007년 4/4분기에 비해 13.5% 상승했다. 전체 오피스 연평균 렌트비는 2004년 중순 이후 첫번째 하락한 수치다.

불경이가 심해짐에 따라, 대기업에서 화이트 칼라 인원을 줄이고 있다. 지난 몇주 동안  Financial Group, Vignette Inc., Advanced Micro Devices Inc., Borland Software 등은 15%의 고용인원 정리해고를 발표했다. 

그러는 동안, 일자리 창출은 줄어들고 있는 실정이다. 11월 어스틴 지역은 1.6%의 고용율을 유지했지만, 이것은 2007년도에 비해 반밖에 안되는 수준이다.

건물주들은 오피스 입주자 확보를 위해 6, 7개월 에서 1년까지 무료렌트 인센티브를 주는 조건으로 tenants 확보에 적극적으로 나서고 있다.

2008년 10월~12월 사이 어스틴 지역에 1 million 스퀘어핏 오피스 공간이 새로 만들어졌다. 2009년 에는 60만 스퀘어핏의 오피스 공간이 지어질 예정으로, 이런 신규 오피스 빌딩들은 주로 교외 부근에 있다.

라운드락에 위치한 Simmons Vedder Partners 회사는 270,000 스퀘어핏 규모의 새오피스 빌딩 Frontera Vista I & II (Texas 45 North & La Frontera Boulevard 가 만나는 곳) 의 Tenants를 찾고 있다. 이 회사는 2007년 9월에 공사를 처음 시작했지만, 그때는 공실율이 높았고, 렌트비가 오르던 때였다. 하지만, 2년이 지난 지금 마켓은 완전히 바꿨고, 렌트비도 당초 예상보다 15~20% 낮아져 있는 실정이다.

새입주자를 찾고 있는 다른 새 오피스 프로젝트중 Trammell Crow 회사의  Pecan Park (U.S. 183 & RM 620 ), Endeavor Real Estate Group의  Domain Gateway (North Austin), Aspen Properties 회사의 Aspen Lake (Research Boulevard와 가까운 Texas 45 North)등의 오피스 건물이 있다.

어스틴 다운타운은 현재 공실율 12%로  오피스 마켓에서는 가장 좋은편. 하지만, 어스틴에서 오피스 빌딩들이 가장 많이 모여있는 파웨스트를 포함한 Northwest지역은 공실율이 25%로 1/4 가량이 비어 있는 실정이다.  

오피스 부동산 전문가들은 지금이 건물주와 네고해 특혜를 받을수 있기 때문에 오피스 렌트 딜을 하기 아주 좋은 시기라고 했다. 또한, 가능한 지금처럼 렌트비가 낮을때  고정시켜 유리한 잇점을 챙기라고 알려줬다.

2008년 4/4분기 현재 어스틴 지역 평균 Class A 오피스 스퀘어핏당 연평균 렌트비는 $29.28로 2007년 4/4분기에 $29.77로 다소 낮은 수치다. 

2009년도 렌트비는 20%정도 하락하고 공실율은 20.9% 그대로 유지될 것으로 전문가들은 예상한다. 모든 사람들이 경기가 어떻게 가고 있는지 지켜보고 기다리고 있다.  확실한 미래 수익에 대한 확신이 설때까지 비지니스 확장을 망설이고 있는 실정이다. 현재, 비어있는 오피스를 채우기 위해서는 2만 2천명의 화이트 칼라 인원이 필요하다.

공실율은 서브리스 공간까지 포함됐다. 앞으로 더 많은 회사들이 인원을 줄이고, 확장 연기함에 따라, 서브리스 공간은 늘어날 전망이다. 실제로, 지난 2008년 3/4 와 4/4 사이에는 회사들의 불경기 영향과 오피스 퇴거로 50%의 서브리스가 생겨났다. 전문가들은 2009년도가 어려운 해가 될것으로 전망했다.

어스틴 김세규 부동산