지금 부동산 시장에 대해서 바이어들은 말들이 많다. 집값이 별로 떨어진것 같지 않다고 고개를 갸우뚱 거린다. 크레딧 점수가 높은데 융자가 왜 안되냐고 이해를 못하고 통계상 집값은 반토막 난것처럼 보이는데 실질적인 가격 하락폭은 성에 차지 않는다.

▷융자 안되나

크레딧 점수 좋고 소득이 받쳐주면 융자는 된다. 한인 바이어중에는 실질적인 소득은 높지만 세금 보고상 소득이 낮은 경우가 아주 많다. 이런 바이어들은 세금보고상 소득에 맞춰 융자를 받을 수 밖에 없다.

수년전 부동산 경기가 좋을 때 대다수 메이저 은행들은 '현재인컴'(Stated Income)을 인정해줬다. 이 프로그램은 돈을 빌려주는 렌더가 세금 보고서 확인 없이 바이어가 주장하는 현재 소득을 인정해주는 방식이다.

예를들어 한 바이어의 실질소득은 월 1만달러다. 그러나 이 바이어는 소득세 보고시 월 5000달러만 올리고 있다.

바이어가 신청한 은행의 대출규정이 총소득대비 모기지 관련 페이먼트가 40%라고 치자. 그럼 이 바이어는 모지기 페이먼트와 재산세 등을 포함해 월 4000달러까지를 주택유지비로 지불할 수 있다.

세금보고상 소득의 두배가 되는 융자금을 받을 수 있다는 계산이 나온다. 은행측에서는 바이어가 현재인컴으로 융자를 신청할 경우 바이어의 직장에 전화를 걸어 근무여부를 확인하는 것으로 소득을 인정해줬다.

지금은 현재인컴 프로그램이 없어졌다. 그래서 융자가 힘들다고 말한다.

융자를 얻기 힘든 또 다른 이유로 크레딧 리포트 내용을 꼽을 수 있다. 점수가 높아도 연체한 사실이 있으면 융자가 안되는 경우가 있다. 과거에는 웬만한 문제는 그냥 넘어갔다. 하지만 지금은 가이드 라인 그대로 집행하고 있다.

다운페이먼트도 수년전에는 10%가 대세였다. 요즘 추세는 최소 20%다.

따라서 융자는 나온다. 다만 충분한 소득과 20%이상의 다운페이먼트 깨끗한 크레딧 리포트가 받춰주면 된다.

▷집값 떨어졌나

집값은 분명히 떨어졌다. 그러나 대상은 모든 주택이 아니다. 숏세일과 은행차압매물이 주도하고 있다. 홈 오너가 던진 비정상적인 주택들은 최고가 대비 60~70%선으로 떨어졌다. 급하게 마켓에 내놓은 정상적인 주택도 가격은 떨어졌다.

하지만 급하지 않거나 버티기 작전으로 들어간 홈 오너들은 주택가격을 크게 내리지 않고 있다. 다만 전성기시절대비 10%정도 내려간 금액에서 리스팅 가격을 정하고 있다.

LA인근의 한인선호지역인 라 크레센타 베벌리 힐스 라 카나다 세리토스 플러턴 등의 MLS 리스팅 가격은 2006~2007년 대비 90%선이다. 물론 숏세일이나 차압매물과 같은 주택은 30~40% 내려갔다. 급한 셀러들은 정상매물을 정점보다 20%정도 빠진 금액에서 바이어를 찾고 있다.

부동산 에이전트 제이 김씨는 "통계자료를 보면 남가주 지역의 주택가격은 전년도 대비 30~40%가 내려간것으로 나타나지만 이 수치는 숏세일과 차압 등 비정상적인 매물이 포함된 가격"이라고 말했다.

김씨는 "전체 거래량의 절반이상을 차지하는 은행집들로 인해 중간가격이 많이 내려간 것처럼 통계가 잡힌다"고 설명했다.

다른 에이전트인 제니퍼 윤씨는 "정상매물의 가격 하락폭이 크지 않기 때문에 아직은 바이어를 찾기에는 시간이 오래 걸린다"고 전했다.

윤씨는 "바이어들이 정상주택을 구입할 수 있는 융자조건이 힘들고 실업률이 높기 때문에 정상주택의 가격고수가 얼마나 진행될 지는 아직 예측하기 힘들다"고 말했다.


중앙일보