집을 살때 홈 워런티 (Home Warranty)라는 것을 알게 된다.

홈 워런티가 뭘까?

바이어는 집을 구매하고 나서 1년간 Home Warranty Company를 통해 그집의 HVAC (에어컨, 히터, 보일러), 가정용 전자제품 (Oven, Microwave, Refrigerator, Washer Dryer & etc) Appliance, 전기 (Electric), 배관 (Plumbing)등 문제가 생길때 Home Warranty Company 연락해서 수리를 받을수 있다. 이때 디덕터블 (2023년 현재 보통 80~100불)을 one time 내야 하며, 한달안에 같은 문제가 발행 할시 무상으로 수리를 받을수 있다.

그런데, 수리가 많이 나오거나 아예 교체를 해야 하는 경우, Home Warranty Company에서 전액 커버해 주지는 않는다. 총 수리비에 따라 다르겠지만, 완전히 교체해야 하거나 수리비가 많이 들어갈때는 주택 오너가 상당 부분 내야 하는 경우가 있다.

홈 워런티 비용은 통상 마켓이 균형적이거나 바이어 마켓일때 셀러가 지불한다. 펜더믹 같은 200% 바이어 마켓에서는 바이가 내던지 아예 홈 워런티를 요구 하지 않았다.

워런티 비용은 집 사이즈 따라 차이가 나며 통상 400~700불 사이가 될수 있다.

바이어가 홈워런티 회사 선택을 할수 있다. 마켓에 많은 Home Warranty 회사들이 있지만, 다음과 같은 회사들이 큰편이며 개인적으로 추천한다. 특별히 어느 업체라고 더 잘하고 낳은 서비스를 없다고 개인적으로 느겼다.

American Home Shield
First American Home Warranty
Fidelity National Home Warranty
Liberty Home Guard LLC
Chice Home Warranty
Home Warranty of America
First Premier Home Warranty
Landmark Home Warranty
등등 구글에서 검색할 수 있다.



Home Warranty 끝나기 1달 전부터 Home Warranty 회사에서 renew 하라고 우편이 계속 온다. 보통 집을 처음 구매한 사람이라면 renew 하는게 맞는지 안하는게 맞는지 모르며 확신이 없게 된다. 내 추천은 renew 하지 않기를 추천한다.  이유는 가치가 없기 때문이다. Home Warranty Premium 비용 500-700불 One Time으로 내고, 다른 문제가 생길 때마다 디덕터불 80~100불 내고 수리를 받는다는게 손해다. 위에 언급한 것처럼 100% 수리비를 Home Warranty 회사에서 커버해 주는 것도 아니다.

또한, 내가 원하는 contractor를 쓰는게 아니라 Home Warranty Company에서 연결된 contractor와서 수리를 해준다. 유능한 업체나 contractor와서 잘 수리해 주면 문제가 없겠지만, 그렇지 못한 경우도 봤다. 여러번 와서 문제를 한번에 찾지 못해 집에 사는 사람만 고생 한적도 있었다. 또한, Home Warranty 회사와 연결된 contractor 사이에 커뮤니케이션 문제로 수리가 지연되고 중간에 집주인만 고생한 것도 경험했다.

1년간 특별히 문제가 없는 경우가 많으며, 생각 만큼 홈워런티에서 수리 비용을 많이 커버해 준다고 못 느끼게 된다.

차라리 홈워런티 없이 위에 열거된 아이템들이 고장 날때 거기에 맞는 contractor를 찾아 연락해서 수리 하는 것이 더 낳다.



그럼, 홈 워런티와 주택 보험하고 무슨 차이 일까?
보험은 우박, 불, 홍수등 자연재해나 사고가 나서 집에 damage가 생겼을때 보상 받는 것을 말한다. 부엌 싱크 디스포절이 고장 나면 보험에서 커버가 안된다.  보상이 된다고 해도 주택 보험 디덕터블 이 보통 집값에 1%를 하기 때문에 배보다 배꼽이 훨씬 더 커지게 된다. 이때 홈워런티가 커버해 준다.

내 경험에 동시에 커버 되는 것을 경험 했는데, 집 벽에 plumbing line에 불이 새서 집 바닥이 flood 된 집을 봤다. 이때 홈워런티에서도 어느 정도 수리 비용이 나왔으며, 보험 회사에서도 카펫 및 laminate floor damage를 커버 해줬다.