(어스틴 북서쪽 시더팍에 위치한 Wilson Trace 새동네 주택 공사 현장. 2020년 11월 사진)


2021년에 볼 수 있는 더 많은 역학 관계가 훨씬 덜 열광적인 속도로 내년 주택 시장에 적용될 것으로 예상된다.

Redfin,  Zillow,  Realtor.com 및 전국 부동산 중개인 협회(NAR: National Association of Realtors)는 2022년 미국 주택 시장에 대한 예측을 비슷한 주제로 발표했다.

주택 가격 상승은 내년에도 계속될 것으로 예상되지만 2021년에 볼 수 있는 엄청난 속도로는 그렇지 않다. 2022년 말까지 주택 가격 상승률은 3%로 둔화될 것이라고 Redfin은 예측한다.  Realtor.com은 전국적으로 2.9%의 집값 상승을 예상하고 있다. Zillow에 따르면 올해는 전국적으로 전년 대비 거의 20%의 집값 상승으로 끝날 것 같다.

그러나 Zillow는 2022년 10월 31일까지 12개월 동안의 가장 최근 예측에서 여전히 큰 집값 급등을 예측하고 있다. 2021년 10월에서 2022년 10월 사이에 집값이 13.6% 증가할 것으로 예측한다.

Zillow의 수석 이코노미스트인 Jeff Tucker는 "재고가 여전히 매우 낮습니다. 구매자들은 선택의 여지가 많지 않기 때문에 여전히 활성 목록의 작은 풀을 놓고 경쟁하고 있습니다."라고 말했다.

그는 가격 상승의 극적인 쿨다운을 시사할 만큼 재고 회복이 충분하지 않다고 말했다.

많은 것은 또한 대도시 지역에 달려 있다. 텍사스 오스틴이나 아이다호 보이시와 같이 집값 상승이 가장 크게 증가한 일부 시장은 2022년 성장이 둔화될 것이라고 Tucker는 말했다. 그렇다고 해서 해당 시장이 침체에 빠진 것은 아니지만 올해처럼 높은 성장률을 보이지는 않을 것이다. 레드핀에 따르면 오스틴, 애틀랜타, 피닉스는 코로나19 팬데믹이 시작된 이후 집값이 각각 29%, 24%, 35% 올랐다.

Sun Belt 지역은 계속해서 최고의 성과를 낼 것으로 예상된다. 그러나 중서부와 같이 상대적으로 저렴한 대도시 지역은 경제성이 더 큰 관심사가 됨에 따라 구매자에게 더 인기를 얻을 수 있다고 Redfin은 예측한다. 원격 근무의 증가가 예상됨에 따라 구매자도 더 많은 제3의 시장으로 이전하기가 더 쉬워질 수 있다.

주택 가격이 2021년만큼 많이 오르지는 않겠지만 수요는 줄어들지 않을 것이다. Realtor.com은 2022년 주택 판매가 전년 대비 6.6% 증가하고 16년 만에 최고 수준을 기록할 것으로 예상하고 있다. Realtor.com은 2022년에 0.3% 성장에 그칠 것으로 예측하면서 재고가 여전히 문제가 될 가능성이 높다.

Redfin은 2022년에 올해보다 1% 더 많은 주택 판매가 있을 것으로 예상한다.

내년 주택 시장에서 주목해야 할 세 가지 주요 테마는 다음과 같다.



상승하는 모기지 이자율은 수요를 억제할 수 있다.

업계 전문가들은 역사적으로 낮은 모기지 이자율이 1년 이상 지속된 후 2022년에 모기지 이자율이 인상될 것으로 예측하고 있다.

대부분의 사람들은 2022년 모기지 이자율을 3.6%로 예상하고 있다. 이는 현재 3% 정도에서 약간 증가하지만 그럼에도 불구하고 인상된다.

시카고에 기반을 둔 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)의 주택 및 상업 연구 이사인 게이 코로라톤(Gay Cororaton)은 "2019년 모기지 이자율은 4% 추세였다. 따라서 3%에서 3.5%로의 인상은 비록 상승이기는 하지만 시장을 뒤흔들고 수요를 심각하게 줄이지 않을 것이라고 생각하지만, 그것은 조심해야 할 것입니다. 구매자가 내년 모기지 이자율 인상에 어떻게 반응할지 ."라고 말했다.

2023년에는 모기지 금리가 더 오를 것으로 예상되며 이는 내년의 완만한 상승보다 전체 주택 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있다고 그녀는 덧붙였다.

첫 번째 밀레니엄 주택 구입자, 다운사이징 베이비 붐 세대, 심지어 Z세대 구매자 등 인구 통계학적 측면에서 여전히 많은 역풍이 있을 것이므로 모기지 이자율의 완만한 상승이 수요를 심각하게 방해해서는 안 된다. Realtor.com은 2022년이 되면 4,500만 명 이상의 밀레니얼 세대가 26~35세의 주요 주택 구매 연령이 될 것이라고 말했다.

Realtor.com의 수석 이코노미스트인 다니엘 헤일(Danielle Hale)은 모기지 이자율이 상승하면서 구매자들이 2022년에 더 저렴한 주택을 찾게 될 것이라고 말했다.

이는 또한 특히 Covid-19 이후 관찰된 교외의 주택 구매 활동 증가를 강화하는 데 도움이 될 수 있다. Realtor.com은 지난주 보고서에서 교외 주택 구매자 수가 팬데믹 이전 수준보다 42.1% 더 높은 것으로 나타났다.
도시 주택과 교외 주택 사이의 가격 격차가 약 10%에서 7% 미만으로 줄어들더라도 도시 지역에서 사는 것이 여전히 더 비싸고 교외 주택이 더 많은 가격을 제공하는 경향이 있다고 Hale는 말했다.

Hale는 "특히 집값과 모기지가 상승함에 따라 사람들이 주택 구입을 찾는 곳은 교외 지역이 계속 될 것이라고 생각합니다. 가성비가 최우선입니다." 라고 말했다.
올해 수십억 달러의 자본이 조달됨에 따라 투자자들은 2022년 주택 시장에서 중요한 역할을 할 것으로 예상된다.

3분기에 투자자들은 거의 640억 달러어치의 주택을 구입하고 미국의 여러 대도시에서 시장 점유율을 높이며 기록적인 3개월을 보냈습니다. 현금이 많은 투자자의 증가하는 보급은 이미 치열한 입찰 경쟁 상황에 있는 구매자에게 골칫거리로 자주 인용되어 왔습니다.






기관, iBuyers 및 기타 비소유자의 역할

시장 점유율은 훨씬 낮지만 iBuyers 역시 미국 전역의 주택 소유주와 경쟁이 치열해지고 있으며 콜로라도 볼더에 위치한 iBuyer 플랫폼 제공업체인 Zavvie는 이번 주 보고서에서 iBuyers가 인수를 두 배로 늘렸다고 밝혔다. 이전 분기에 비해 3분기에는 1.8%의 국내 시장 점유율을 기록했다.

Realtor.com에 따르면 2022년에는 임대료 상승이 주택 가격 상승을 능가할 것으로 예상되어 단독 주택 임대 투자자에게 불을 지피게 할 수 있다. Realtor.com은 임대료가 2022년에 매매 주택의 경우 2.9%에 비해 연간 7.1%의 성장률을 보일 것으로 예상하고 있다.

코로라톤은 투자자들이 주택 구매에 있어 구매자와 경쟁할 뿐만 아니라 단독 주택 임대를 개조하거나 임대용 새 주택을 짓는 것은 이미 매우 제한된 건설 노동 시장에서 노동력을 얻기가 훨씬 더 어려울 수 있다고 말했다. 그 결과 새 주택 건설에 사용할 수 있는 근로자가 줄어들 수 있다.

Hale는 투자자들이 2022년에도 시장에 진입할 이유가 계속 있을 것이라고 말했다. 그러나 임대료를 지불할 수 없는 것과 같이 전염병 관련 문제를 세입자와 처리한 일부 집주인은 매각을 결정할 수 있다. 그것은 소유주나 다른 투자자들에게 더 많은 주택 구매 기회를 창출할 것이다.






영원한 X 요인: 전염병
지난 주 추수감사절 연휴 동안 새로운 코비드-19 변종인 오미크론(Omicron)에 대한 뉴스는 전 세계 시장을 뒤흔들었고 국가들은 사례가 처음 보고된 아프리카 국가 및 기타 국가에서 출발하는 항공편을 갑자기 금지하도록 촉발했다.
오미크론 변종에 대해서는 아직 알려진 바가 거의 없지만 세계보건기구(WHO)는 이 변종을 "우려의 변종"으로 분류하여 첫 코비드-19 사례가 발견된 지 2년 이상이 지난 2022년에 대유행이 진행될 것임을 분명히 했다.

이는 주택 시장을 포함하여 지속적인 불확실성을 의미한다.

Tucker는 "Omicron 변종의 출현은 경제 회복의 과정이 전염병의 과정에 의해 좌우되고 있음을 상기시켜줍니다."라고 말했다.

그는 팬데믹이 장기화되면서 불확실성이 지속되면 금리가 다시 하락할 수도 있다고 말했다. 오마이크론의 뉴스가 나온 직후 10년물 국채 수익률은 1.5% 아래로 떨어졌다. 이번 주 모기지 금리도 하락했다. 오마이크론이 장기적으로 이러한 지표와 기타 경제 지표에 얼마나 영향을 미칠 수 있는지는 아직 알려지지 않았다.

2020년 팬데믹 초기 몇 개월 동안의 매매에서 초기 후퇴를 넘어, 팬데믹은 주택 가격 상승, 치열한 경쟁 및 최저 수준의 저금리로 인해 주거용 부동산에 도움이 되는 것으로 입증되었다.

Hale는 Realtor.com이 판매자 심리와 Covid-19 사례 급증 사이의 상관 관계를 관찰했으며, 이는 Omicron 또는 다른 변종으로 인해 미국에서 사례 수가 다시 증가할 경우 발생할 수 있다고 말했다.

Cororaton은 팬데믹과 그 경제적 여파가 NAR의 예측에 항상 하방 위험을 제시한다고 말했다. 협회는 2022년에 590만 채의 기존 주택 판매를 예상하고 있지만 전염병이 어떤 과정을 거치든 확실히 영향을 미칠 수 있다고 그녀는 말했다.






텍사스 오스틴 한인 부동산 김세규 부동산
Texas Austin Korean American Se Kyu Kim

자료: 텍사스 어스틴 비지니스 저널
https://www.bizjournals.com/austin/news/2021/12/01/real-estate-economists-housing-market.html?utm_source=st&utm_medium=en&utm_campaign=me&utm_content=au&ana=e_au_me&j=25889074&senddate=2021-12-01