(텍사스 오스틴 레이크웨이 신규 주택 단지 모습)

2000년대 초 주택 투기꾼들은 공급 부족이 계속해서 미국 주택 가격을 두 자릿수 속도로 치솟을 것이라고 믿게 되었다. 종종 집을 사고 고쳐서 팔던 Flipper 투자자들은 빠르게 성장하는 Sunbelt 도시가 최고의 수익을 올릴 것이라고 생각했다. 그리고 이러한 투자의 쇄도는 라스베가스와 마이애미와 같은 곳이 주택 거품으로 밝혀졌을 때 더 큰 타격을 입었음을 의미했다. 궁극적으로 2008년 금융 위기를 촉발시켰다.

Sunbelt 주택 붕괴에는 텍사스라는 한 가지 큰 예외가 있었다.

전국의 열성적인 대출 기관이 차용인이 대출을 받을 수 있도록 허용했지만 텍사스는 보수적인 대출 관행을 고수했다. 그 강경 노선은 주가 폭락 후 피닉스 및 탬파와 같은 Sunbelt 시장을 괴롭혔던 급격한 2008년 주택 가격 조정 및 후속 압류 위기를 탈출하는 데 도움이 되었다.

오늘로 넘어가면 미국은 다시 한 번 많은 구매자가 주택 가격을 손에 닿지 않게 하는 주택 붐의 한가운데에 있다. 미국 주택 가격은 지난 1년 동안 19.8% 상승했으며 이는 같은 기간 소득 증가율의 4배 이상이다. 그러나 이번에는 텍사스 주변이 급증하는 주택 비용의 최전선이자 중심이다.

플로리다 애틀랜틱 대학교(Florida Atlantic University)의 연구원들은 매달 지역 시장의 "과거 내재 가격"에 대해 측정한 미국 100대 주택 시장의 "고가" 또는 "저평가" 주택 가격을 계산한다. 3월 데이터를 사용하는 최신 판독값은 텍사스에 적합하지 않는다.

플로리다 애틀랜틱 대학이 측정한 지역 주택 시장 중 오스틴은 미국에서 두 번째로 과대평가된 주택 시장이다. 오스틴의 중간 주택 가치는 $589,600 다. 이는 플로리다 애틀랜틱 대학 연구원들이 기본 경제 펀더멘털에 의해 뒷받침된다고 말한 $354,600한도보다 66% 높은 것이다. 아이다호주 Bois만이 75%로 더 높게 평가되었다.








그러나 텍사스에서 집값이 치솟고 있는 곳은 오스틴뿐만이 아니다.

플로리다 애틀랜틱 대학 연구원에 따르면 댈러스는 46%나 과대평가되어 전국 18위에 랭크되었다. 샌안토니오(30% 고평가)와 휴스턴(28% 고평가)에 뒤지지 않는다. 무슨 일 일까?

텍사스주는 팬대믹 대유행으로 촉발된 재택 근무 이주로부터 큰 혜택을 받았다. 따뜻한 날씨를 원하지만 생활비가 더 저렴한 캘리포니아 주민들은 특히 텍사스에 끌리는 것 같다. Hewlett Packard Enterprise, Oracle, Tesla와 같은 Fortune 500대 기업도 대유행 기간 동안 본사를 골든 스테이트에서 론스타 스테이트로 이전했는데, 이는 텍사스의 유리한 세율에 영향을 받았을 것이다.

그 신규 이민자들은 이미 뜨거운 텍사스 주택 시장에 불을 붙였다.





불과 2년 전 플로리다 애틀랜틱 대학교는 오스틴과 댈러스를 각각 4%와 10%만 과대평가했다고 평가했다. 그 이후의 극적인 가격 인플레이션은 현재 진행 중인 주택 붐의 전례 없는 특성을 말해준다. 뜨거운 텍사스 시장은 부동산 업계에서 특히 오스틴에 대해 우려하는 사람들이 더 많다.

플로리다 애틀랜틱 대학교(Florida Atlantic University)의 최근 오스틴 수치는 66%로 과대평가되었으며 피닉스(59%), 라스베가스(72%), 마이애미(76%)와 같은 선벨트 시장에 대한 대학의 2007년 3월 수치와 같은 대괄호에 해당한다. %). 그렇게 좋은 회사는 아닙니다.

텍사스 주택 시장이 난항을 겪고 있다는 사실을 알게 된 것은 플로리다 애틀랜틱 대학교 연구원들만이 아니다. Fortune은 최근 Moody's Analytics에 미국 주택 시장에 대한 독점 분석을 요청했다. 이 회사는 지역 소득 수준이 지역 주택 가격을 뒷받침할 수 있는지 알아보는 것을 목표로 했다. 발견  측정한 392개의 대도시 통계 지역 중 149개가 최소 25% 이상 과대 평가되었다. 여기에는 오스틴(41% 고평가), 댈러스(33%), 휴스턴(28%), 샌안토니오(25%)가 포함된다.

그러나 Moody's Analytics 수석 이코노미스트인 Mark Zandi는 우리가 아직 주택 거품 2.0에 살고 있지 않다고 말한다. 주택 거품 라벨을 얻기 위해 시장은 시장에서 주택 가격의 과대 평가와 투기를 모두 경험해야 한다고 말한다.

Zandi는 시장이 역사적 측정에 의해 "과대평가"되어 있지만 이것은 2000년대 초반 주택 시장과 같은 FOMO 주도 거품이 아니라고 말한다. 또한, 우리는 서브프라임 대출 대성황에 있지 않았다. 댈러스 연준은 미국 주택 시장이 경제 펀더멘털과 분리되어 있다고 밝혔지만, 이러한 분열은 그늘진 모기지론으로 뒷받침되지 않는다. 가격 조정이 오면 댈러스 연은은 2008년만큼 고통스럽지 않을 것이라고 말한다.

다음은 어디로 갈까요? Zandi는 모기지 이자율이 치솟으면 더 많은 주택 구매자가 가격을 낮추고 주택 시장을 식힐 것이라고 예측한다. 가격 측면에서 그는 Austin (어스틴 )및 Boise (보이즈)와 같은 극도로 "과대 평가된" 주택 시장이 5%에서 10% 가격 조정을 볼 수 있는 반면 전국 주택 가격 상승은 내년에 평평할 것으로 예상한다.


2022년 미국에서 가장 과대평가된 주택 시장에 등재된 것은 지난 주택 붐 당시 텍사스의 위치와 극명한 대조를 이룬다. 2008년 위기까지 텍사스의 주택 시장은 펀더멘털을 거의 상회하는 수준이었다. 2007년 3월 댈러스와 휴스턴의 주택 가격은 각각 3%와 5%에 불과했는데, 이는 당시 플로리다 애틀랜틱 대학의 모델이 지지하는 펀더멘털을 상회하는 수준이었다.


한편, 플로리다 애틀랜틱 대학 모델에 따르면 2007년 오스틴 주택 가격은 실제로 0.5% 저평가되었다. 그러나 폭풍이 다시 한번 미국 주택 시장을 강타한다면 텍사스가 피해를 입지 않고 탈출하는 것을 상상하기 어려울 것이다. Lone Star State 주변의 이번에는 저축의 은혜로 주택 구입 가능성이 확실히 없을 것이다.




2022년 미국에서 가장 과대평가된 주택 시장에 등재된 것은 지난 주택 붐 당시 텍사스의 위치와 극명한 대조를 이룬다. 2008년 위기까지 텍사스의 주택 시장은 펀더멘털을 거의 상회하는 수준이었다. 2007년 3월 댈러스와 휴스턴의 주택 가격은 각각 3%와 5%에 불과했는데, 이는 당시 플로리다 애틀랜틱 대학의 모델이 지지하는 펀더멘털을 상회하는 수준이었다.


한편, 플로리다 애틀랜틱 대학 모델에 따르면 2007년 오스틴 주택 가격은 실제로 0.5% 저평가되었다. 그러나 폭풍이 다시 한번 미국 주택 시장을 강타한다면 텍사스가 피해를 입지 않고 탈출하는 것을 상상하기 어려울 것이다. Lone Star State 주변의 이번에는 저축의 은혜로 주택 구입 가능성이 확실히 없을 것이다.