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어스틴 주택 시장은 '경기하락'을 극복 할수 있을까?

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admin
Date
2016-10-04 20:53
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텍사스 어스틴 (오스틴) 다운타운 전경, 박쥐 구경


켈러 윌리암 부동산 창업자인 게리 켈러는 얼마 전 연설에서 미 전역의 몇천명의 부동산 에이전트들에게 경기 하락 (Downturn)을 미국 주택 시장에 오고 있으니 준비하라고 경고했다.

그는 이유로 여러 미국 주택 시장에서 전보다 집이 팔리는데 시간이 오래 걸리며, 재고 주택이 많이 지고 있고, 고가 주택의 재고가 쌓이고 있으며, 몇몇 지역은 구매할 수 있는 가격대의 주택이 없는 문제와 임금 침체 때문에  세일즈가 낮아 지고 있고, 기록적이 주택 가격을 구매하지 않으려는 일부 잠재 바이어와 함께  '구매자 피로' 현상 등의 점들을 지적했다.

전국적으로, 주택 중간 가격은 역사적으로 가장 높으며, 현재 시점이 지난 '경기 침체' (Great Recession)에 직면했던 시기였다.

그는 경기 침체 발생 할수 있는다는 정확한 기간을 파악 없이, 현재의 시장에 초점을 갖지 말고 앞으로 다가오는 시장 변화에 대비하라고 했다.

하지만, 일자리 및 인구이 견고하며 주택 공급이 수요를 쫓아가는 어스틴 지역 부동산 시장은 어떨까? 경기 이동과 둔화가 여기서도 일어날까?

센트랄 텍사스 지역에서 수십년간 지역 경제를 시켜본 여러 부동산 전문가들에게  현재 어스틴 주택 시장이 어디에 와 있고 어디로 가고 있는지 의견을 물어 봤다. 결론적으로, 어스틴은 미국 다른 부동산 시장 동향과 반대로 가고 있으며, 예상치 못한 치명적인 국가 혹은 세계적인 이벤트만 없다면 예측 가능한 장례도 계속 이어질 것이다.



다음은 여러 전문가들의 말했던 내용이다.

어스틴 지역의 Independence Title의 하우징 시장 및 재무 분야 분석자 Mark Sprague:
미국 전체적으로, 시장의 이동이 있다고 동의 합니다. 기록적으로 낮은 이자율과 낮은 고용률은 강한 주택 판매의 주요 성분입니다.

그럼, 문제가 뭐냐고요? 전국적으로 대부분의 인구를 위한 경제 견인력 부족입니다. 불행이도, 인플레이션과 현재의 임금은 1985년 이후의 임금을  경제 견인을 하지 못하고 있습니다.

하지만, 텍사스 와 어스틴은 지역 경제가 건강희 남아 있다. 2013년과 비교해 강력 하냐고요? 아니요. 하지만, 80만불 이하는 아직도 강력한 셀러 마켓으로 되어 있습니다.

어스틴에서는 아직도 고용이 창출 되고 있으며, 임대 시장은 계속적으로 꽉 차 있으며, 가격을 적절히 내놓은 집들은 대부분의 multiple 오퍼를 받고 있습니다.

하지만, 어스틴 및 다른 텍사스 지역의 1백만불 이상의 최고급 주택들은 약화되고 있으며,  그 가격대의 바이어들에게 우위 (바이어 마켓)가 제공되고 있다.

전처럼 소비자들이 날아 들어오지 않고 있습니다. 역사적으로 경기 둔화 시작 사인은 럭셔리 주택에서 첫 징후를 보입니다. 오일 가격 하락, 또다른 IT 버블이 올 거라는 소문, 그리고 대통령 선거가 많은 바이어들에게 보수적으로 되고 하고 있습니다.

반대로, 샌프란 시스코, 뉴욕, 달라스/포스워스 지역 다음으로 어스틴은 전미에서 4번째로 강한 부동산 시장입니다.

전미 많은 다른 도시에 비해 어스틴은 상대적으로 저렴합니다. 또, 어스틴은 기업들을 계속적으로 유치하고, IT 기술 분야 회사들이 임금을 가장 효율적으로 활용하기에 가장 좋은 도시 중 하나입니다.

주택 가치는 안정적이라 생각합니다. 지난 몇년간 5~8%대의 가격 상승은 못볼 것이지만, 3~5% 정도의 상승은 앞으로 1~2년간 볼 것입니다.




하우징 시장 조사 및 컨설팅 회사 Metrostudy의 전 공동 창업자이자 전 CEO인 Mike Castleman Sr (어스틴 지역과 전미 주택 시장을 40년간 분석):

캘리포니아에서는 셀러들이 $1.5 million에 집을 팔고 어스틴에서 와서 40만불에 궁전을 구입 할수 있다. 텍사스에 사는 모든 사람들은 텍사스에서 사는 것이 다행입니다. 위의 켈러가 전체적으로 전미 전체 시장의 둔화 정확하게 분석했습니다.

정치인들이 어떤 말을 하건, 미국 경제는 앞으로 12개월 동안 가난할 것이며, 신규 및 기존 주택 매매도 둔화할 것입니다. 소매 부분에서 수십만 개의 일자리가 다음 12~14개월 동안 없어질 것입니다.

하지만, 어스틴 지역은 새주택 공급보다 계속적으로 강한 수요가 이어질 것입니다.

어스틴은 강한 IT 경제, 낮은 실업률, 앞으로 주택 구매를 할수 있는 넘쳐 나는 세입 자들과 다른 사실들이 로컬 경제의 힘이 되고 있습니다.
일자리가 만들어 질 때 실업률이 아주 낮고, 그 즉시 일자리를 찾은 사람은 주택 수요로 이어집니다.

대통령 선거가 주어진 정치적 와일드 카드이며, 만약 경제가 크게 약화되지 않을 경우, 어스틴은 3~4년간 좋은 해가 될 것입니다.

저는 어스틴의 주택 가치가 아주 합리적이라 생각하며, 떨어질 가능성은 아주 낮다고 믿습니다. 어스틴 부동산 시장은 최상의 컨디션입니다.



어스틴에 기반을 둔 Capitol Market Research의 대표 Charles Heimsath:

어스틴에서 40만불 이하 그리고 특히 35만불 이하의 주택들은 주로 셀러마켓입니다. 특히 나 낮은 가격대의 기존 단독 주택 판매는 계속적으로 아주 강합니다. 

구매할 수 있는 가격대의 주택을 찾기 위해 좀 더 크고 높은 가격대로 이사하는 바이어들은 더 큰 도전에 직면합니다.  최고급 시장에서 가격이 내려야 한다고 생각합니다.

어스틴 지역의 일자리 증가가 전미 및 텍사스 주를 계속적으로 능가하지만, 지역 경제가 2~3년 전보다 빠르게 자라고 있지는 않습니다. 그래서, 앞으로 12개월간 주택 판매 속도는 느려질 것으로 생각합니다.




어스틴 기반의 시장 분석 및 컨설팅 회사 360 Real Estate Analytics 오너 360 Real Estate Analytics:
지난 2년간 에너지 분야에서 많은 일자리를 사라져 주택 시장도 slow 해 진 휴스턴과 비교하면, 어스틴 시장은 아직  경기가 slow 해질 것이라는 어떠한 강한 사인도 없다.

전세계적으로 그리고 미국 전역으로 경제가 어스틴에 영향이 없지는 않다. 하지만, 가장 일자리 증가 그리고 인구 증가는 계속적으로 주택 시장을 강하게 만드는 요인이다.

어스틴 메트로 지역의 총 일자리 증가는 지난 6년간 28% 이상 성장했으며, 같은 기간 총 인구 증가는 19%나 늘었고, 이 모든 새 주민들은 어스틴 메트로 지역에 반드시 살아야 한다. 새 주민들은 렌트를 하고 집을 살고 있다. 가장 최근 발표된 자료에 따르면, 지역 아파트들 과 주택 판매를 강한 수요를 나타낸다.

지역 builders에게 설문을 한 결과 2015년 6월에서 올 2016년 6월까지 23%의 새 주택 매매가 늘었다. 이것은 분명한 어스틴 지역 새 주택 시장이 강하다는 표시이다.





텍사스 오스틴 김세규 부동산
Se Kyu Kim at Austin Grace Realty LLC

자료: 오스틴 아메리칸 스테이트맨 2016년 9월 20일자 발췌
http://www.mystatesman.com/news/business/could-austin-housing-market-weather-a-national-dow/nsHsg/









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