미국의 주택가격은 거의 벌써 3년째 하락세를 계속하고 있는데 이와 같은 하락세는 앞으로도 일정기간동안 계속 될 것으로 예상되고 있다.연방정부 역시 2010년까지는 주택가격이 계속 하락할 것으로 전망하고 있는데 얼마전 대형은행들에 대한 스트레스테스트(Stress Test)에 적용시켰던 시나리오의 경우 2006-2010년까지 주택가격은 총 41%가 하락할 것으로 예상하였으며 상황이 악화되어질 경우 주택가격은 48%까지 하락할 수도 있을 것으로 전망한 바 있다. 

이처럼 주택가격이 매우 오랜 기간동안 형편없이 떨어질 수 있다는 예상자체가 어쩌면 상식밖의 일로써 이를 액면그대로 받아들이기 어렵기 조차하다. 이와 같은 상황은 이성이 지배하는, 시장의 효율성을 근거로 할 때 전혀 말도 되지 않는 이야기이지만 부동산에 있어서는 자주 발생되는 현상이기도 하다.  일본의 경우 1991년 주택거품이 꺼진 이래 주요도시의 땅값은 무려 15년동안 매년 하락세를 면치 못한 바 있다. 

이와 같은 현상이 나타나는 것은 여러가지의 변수들에 따른 것이지만 무엇보다도 저조한 주택수요(demand)때문이다.기존주택의 매각은 주로 다른 주택을 구매하고자 하는 주택소유자들에 의해 이루어지는 데 주택가격이 하락한다는 이유만으로 주택을 급매하는 사람은 그다지 많지 않다. 이는 투기적인 목적에 따라 주택을 매각하려는 사람이 적다는 것을 말해준다. 즉 대부분의 주택소유자들의 경우 투기꾼(?)들이 느끼는 긴박감을 느끼지 못하고 있으며 주택가격이 하락하고 있다는 이유만으로 주택를 팔고 임대주택으로 이사를 가는 것을 원치 않는다는 이야기이다. 

따라서 주택을 처분하는 것은 주택가격이 하락하는 상황과는 그다지 상관이 없고 경제적이유에 따른 것이라 할 수 있다. 주택을 압류당하거나 모기지부채를 감당하기가 어려워지는 상황에서 나타나는 불가피한 현상이라는 것이다.기존주택소유자들의 구매수요을 제한시키는 이와 같은 다이내믹과 함께 경기침체는 새롭게 주택을 장만하려는 사람들의 구매의지를 크게 위축시키고 있다. 몇년전까지만 하더라도 주택구매를 고려했던 사람들의 경우 실업율이 급등하고 주택시장의 침체가 계속되자 생각이 돌변하여 임대가 유리하다고 생각하고 있는데 이와 같은 입장은 앞으로도 일정기간동안 계속될 것으로 판단된다.

이와 같은 상황은 공급에 비하여 수요가 절대적으로 부족한 상황을 야기시키면서 주택가격의 하락을 압박하는 요인으로 작용하게 된다.물론 이와 같은 상황은 반전되어질 가능성도 있다. 즉 사람들의 생각을 바꾸어 놓을 정도로 충분한 경제적인 변동이 나타날 경우 주택시장에 대한 부정적인 평가가 사라지면서 공급보다 수요가 급등하게 되면서 주택가격이 상승할 수 있다. 

그러나 과연 사람들의 생각을 뒤바뀌게 만들 만큼 획기적인 계기가 발생할지도 만무이지만 설령 경기침체가 빠르게 종료된다고 하더라도 사람들의 생각이나 태도가 하루아침에 쉽게 바뀌게 될지는 심히 의심스럽다. 미국의 경우 1990-91년 경기침체가 종료된 후 주택가격은 1997년까지는 상승세를 나타내지 않았다는 점을 고려할 때 더욱 그러하다. 



Pine Ridge Report