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현재 마켓 사이클 에서 우리는 어디에 있는가? (하우징 사이클: 대도시 분석)

김세규
Author
admin
Date
2016-10-02 18:40
Views
750


 


"시장 순환에서 우리는 어디에 있는가?"가 가장 많이 받는 질문이다. 이건 흔히 9이닝 야구 경기와 비슷한 질문이다. "지금 몇이닝 째인가?”
이 질문은 비슷한 팩트들에 의해 일치하고 움직인다. 실제로 모든 시장은 그 시장만의 산업 영향, 공급 장애와 인구 움직임을 갖고 있다. 어떤 시장 들은 마지막 사이클에 목을 넘기고 있어도, 다른 마켓들은 사이클 시작단계에 서있다. 시장 순환을 더 이해가 쉽게 하기 위해, 전미 20개 대도시의 새 주택 시장을 연구했다. 



1단계: 사이클 바닥 / 조기 복구 (Phase 1: Cycle Bottom / Early Recovery)
집값 하락의 폭이 단조롭고, 세일즈 폭이 정상적이 상태이며, 투자가들이 아직도 고통을 격고 있는 매물을 찾을수 있는 단계이다. 오직 시카고 만이 이 사이클 단계에 있다. 주택 가격이 최고일 때 비해 25% 하락해 있으며, 새집 가격은 최고일 때 비해 85%나 떨어져 있다. 시카고의 경제는 재조업, 금용업 그리고 정부분야에 의해 계속적으로 실적을 못내고 있다. 마지막으로, 예산 및 연금 문제들이 세금인상을 가져오고 있어, 많은 지역 빌더들, 개발 업자들 그리고 바이어들이 위험을 감수 하고 시장에 뛰어 들지 않고 있다.



2단계: 확장 (Phase 2: Expansion)
투자 자본이 개선되고, 집 가치와 세일즈도 오르는 시기. 구매하기 적당한 가격대의 매물이 좋으며, 건축이 활성화 되는 시기이다. 많은 투자가 들이 이런 지형의 도시를 정확하게 초점을 맞추려고 하며, 이런 시장에 계속적으로 투자 한다. ‘The Great Recession’에서 잃었던 구인시장 (job market)이 다시 높아진다. 가격이 거대하게 다시 뛰기 시작하며, 주택 가치는 최고때 대비 대락 20~30% 정도 밑에 있다. 현재 Phase 2에 있는 도시들은Las Vegas, Riverside-San Bernardino, Phoenix, Orlando, and Tampa 속해있다.
투자 위험 또한 낮게 유지되낟. 그림 Housing Cycle Risk Index (measuring demand/supply/affordability within each market)에서 Phase 2는 Denver, Nashville, range County를 빼고 위험이 아주 낮거나 낮게 나온다. 이 세 시장은 거의 Exuberance Phase (넘치는 단계) 에 도달했다. 



3단계: 풍부 (Phase 3: Exuberance)
투자 금이 몇 년 동안 이 시장들에 자유롭게 쏟아졌다.  가격 및 세일즈 볼륨이  크게 요동 쳤으며, 스마트한 돈은 조심스럽게 현재도 투자되고 있다. Austin, Dallas, the Bay Area, Seattle이 이런 시장에 속한다.  중요한 것은 텍사스 시장들은 Phase 1과 Phase 2 시장들이 큰 손상을 봤던 것 처럼, 절대로  큰 타격을 받지 않았다.  어스틴과 달라스 지역의 주택 가치는 The Great Recession 기간중에 3% 정도 겨우 약간 내려갔다. 그 이후, 가격은 용솟음 치듯 거의 10%까지 올랐다. 어스틴과 달라스 구인시장은 최고점 대비 20% 그리고 30% 더 많이 생겼다. IT, 의료와  건설쪽의 High Pay 직장들이  이런 상승을 가져왔다. Phase 3 에 속해 있는 The Bay Area 및 Seattle 시장들은 다른 시장들이 다른 시장들이 서브 프라인 전성기 때 경험했던  급성장 하지 않았다. 대신, 닷컴 붕괴가와  많은 직장들을 잃었던 2001년 ~2004년 사이에 경제들이 회복기간을 갖았다. 그 이후 기술혁명 르네상스: 일자리 급 증가, 건설 경기 호황, 하늘 높이 오른 주택 가격들이 이런 시장에서 일반적이다.  기술 둔화와 함께, 모든 3단계 시장에서 가장 큰 고민은 구매적당 매물이 부족하다는 것이다.  이미 붐과 거품이 있기 전 처럼 무시 무시한 사인들을 보기 시작한다. Sacramento 와 같은 저렴한 파급 시장에서 빌더들은 급증한다.  Bay Area 바이어들은 현금 인출하거나 혹은 일하는 곳 가까이에 구매하는 곳에서 가격이 책정 된다. 



4단계: 수축/조기 하락 (Phase 4: Contraction / Early Downturn) 
오직 휴스턴만 이 단계에 진입했다. 오일 가격이 베럴당 $100에서 $45로 떨지며, 일자리 증가가 연간 10만개에서 1만개 이하로 떨어졌다.  건설 활동은 아파트에서 특히 많이 떨어졌다. 높은 가격대의 주택이 경기 침체를 느끼고 있지만, 낮은 가격대의 주택이 잘 유지해 주고 있다.  우리는 휴스턴이 2017년을 통해  4단계를 유지할 가능성이 높다고 보며, 5단계인 경기 침체기를 피할 것이라고 생각한다. 
5단계:  전체 하락 / 후퇴 (Phase 5: Full Downturn / Recession)
자본 손실이 평범하며 일반적으로 피해갈수 없는 단계이다. 이순간에는 어떠한 새 주택 시장도 경기후퇴에 있지 않다.



우리의 일은 고객이 시장 사이클 전반에 걸쳐 언제 어디 어디서 투자금을 배치 할수 있도록 돕는 것이다. 우리는 객관적으로 전국 주택 시장의 리스크 / 리턴 프로화일을 평가하여 작업을 수행 하는 것이다. 우리는 대부분의 시장이 확장 단계에 남아 있다고 생각하며, 아직 많은 이닝들이 이런 회복을 할 수 있게 남아 있다고 믿는다. 많은 하우징 시장들이 우리가 자세히 정의하는 시장에 길게 나타나 있다. 야구 경기 기한으로, 어스틴, 달라스, 베이 지역과 시애틀 시장은 7회에 가까이 볼 수 있다. 미전역에서 이 네개의 시장은 이자율이 계속적으로 낮계 유지하고 주요 보정을 기술이 방지되다면 우리 고객들에게 현재 가장 강하고 높은 수익을 가져다 주는 시장들이며, 괘 오랜 시간 동안 유지될 것이다.
 



오스틴 텍사스 김세규 부동산
Austin Grace Realty LLC
자료: John Burns Real Estate Consulting
https://www.realestateconsulting.com/



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