연체율 6개월만에 2배 … 소로스 "건물값 30% 더 떨어질 것"

미국 내 주거용 부동산시장에서 일부 지표가 호전되고 있는 것과는 달리 상업용 부동산 대출이 급속도로 부실해지고 있어 은행권에 대규모 손실을 초래할 것으로 우려되고 있다.

특히 많은 전문가는 상업용 부동산 가격이 앞으로 더욱 하락할 것으로 예상하고 있어 상업용 부동산발 위기가 고조되고 있다.

월스트리트저널은 26일(현지시간) 최근 상업용 부동산 관련 대출 연체율이 급증하고 있어 상업용 부동산 대출이 위기에 직면해 있다고 보도했다.

이 신문은 도이체방크 자료를 인용해 사무용 건물이나 호텔, 상점 등의 자산을 담보로 한 7000억달러 규모 대출 연체율이 1.8%로 작년 9월의 2배를 넘었다고 전했다.

이 수치는 주택담보 대출 연체율보다는 낮은 것이지만 상업용 부동산발 위기가 터졌던 1990년대 초 수준에 육박하는 것이다.

1990년대 초 상업용 부동산 대출 부실로 경기가 침체됐을 때 미국 내 1000개에 육박하는 은행과 저축 대부업체들이 도산하는 사태가 발생한 바 있다.

2007년 후반 이후 47개 은행과 저축 대부업체가 파산했는데 이 중 12개 정도는 상업용 부동산 모기지에 대한 노출이 이례적으로 높았고 최근 모기지 연체 부동산이 늘어나면서 어려움을 겪는 금융사도 늘어날 것으로 예상되고 있다.

보스턴 최고층 건물인 존 핸콕타워가 소유업체 파산으로 경매에 부쳐졌고 코네티컷 스탬퍼드의 사무용 건물이나 라스베이거스 호텔, 오하이오주 쇼핑센터 등이 모기지 연체 상업용 부동산이다.

캘리포니아 오클랜드에 소재한 조사업체 포사이트 애널리틱스는 이번 경기 침체 국면에서 미국 은행업계는 상업용 부동산과 관련해 2500억달러 손실을 입을 것으로 예상하고 이로 인해 700개 이상 은행이 도산할 것으로 추산했다.

상업용 부동산은 신용카드나 학자금 대출 등과는 비교가 되지 않을 정도로 규모가 크기 때문에 엄청난 파괴력을 가진다.

한 교역단체인 부동산 라운드 테이블은 미국 내 상업용 부동산시장 규모가 6조5000억달러에 달하고 이 중 3조1000억달러가 대출인 것으로 추산했다.

은행 자기자본(Tier1)과 상업용 부동산 대출 비율을 보면 1993년에는 상업용 부동산 대출 규모가 자기자본의 5배를 넘는 은행과 저축 대부업체가 2%에도 못 미쳤지만 작년 말에는 이 비율이 12%(800개)로 급등했다.

상업용 부동산 대출은 지난해 여름까지만 해도 별문제가 없는 것으로 생각됐다.

상업용 부동산 대출 연체율이 낮은 수준에 머물러 있어 큰 위험이 없을 것으로 여겨졌기 때문이다. 하지만 불과 7개월여 만에 상황이 급격히 악화됐다.

더욱이 경기 침체로 부동산 가격이 급락해 만기시 차환이 힘들어지면서 정상적인 여신도 문제가 될 수 있다는 점에서 우려를 키우고 있다.

도이체방크는 7000억달러에 달하는 상업용 모기지 담보증권 부도율이 30%에 달하고 손실률은 10%를 넘을 것으로 내다봤다.

월가의 억만장자 투자자 조지 소로스도 26일 워싱턴에서 열린 한 포럼에서 "미국 상업 부동산 가격이 최소 30% 더 떨어질 것"이라면서 "이것이 은행에 새로운 부담을 가해 추가 금융위기로 이어질 수 있다"고 경고했다.

도이체방크 부동산투자 부문인 RREFF는 저렴한 융자 감소와 경기 침체로 점유율이 떨어지면서 미국 상업 부동산 가치가 2007년 이후 이미 30% 하락했다고 분석했다.

골드만삭스도 이달 초 보고서를 내고 금융비용 상승 등 때문에 상업 부동산 담보증권(CMBS) 가치가 2년간 21~26% 떨어질 것으로 내다봤다

매일경제