월 페이먼트는 소득의 36% 넘지 않도록
이자율 영향 주는 크레딧 점수 미리 확인

주택을 구입하려면 먼저 소득과 자산을 정확히 파악해 구입이 가능한 주택 가격대를 확인하는 게 중요하다.

최근 주택 가격이 최고가에 비해 40%이상 하락한 데다 모기지 이자율이 5% 내외로 급감하면서 주택 구입 심리가 높아지고 있다.

문제는 잠재 바이어가 자신의 정확한 부동산 구매 능력을 아는 것이다. 정확히 얼마의 다운 페이먼트가 가능하고 자신의 소득으로 얼마 정도의 주택 구입이 가능한 지를 알고 접근해야 성공적인 주택 구입이 가능하다. 바이어들이 구입 가능한 주택 가격을 책정하는 방법을 알아봤다.

◇소득과 현 자산 파악=소득에는 월급이나 비즈니스 운영 수익 뿐 아니라 부모나 친지로부터 받을 수 있는 증여 투자 수입 등이 모두 포함된다. 자산도 은행계좌에 있는 현금 외에 현금화가 가능한 주식이나 401k에 들어있는 자금 등을 모두 계산할 수 있다.

현 자산은 많지 않으나 소득이 높으면 연방정부 융자 프로그램인 FHA 융자를 선택하는 것이 적합하다. 자산이 많아 다운 페이먼트는 많이 할 수 있지만 소득이 적으면 낮은 모기지 이자율의 프로그램을 선택하는 것이 좋다.

◇소득 대비 모기지 페이먼트 비율=일반적으로 은행들은 융자를 내줄 때 소득 대비 모기지 페이먼트 비율을 36% 정도로 잡고 있다. 만약 월 소득이 5000달러라면 월 모기지 페이먼트가 1800달러가 넘지 않도록 융자를 내준다.

◇가능한 융자액= 전국 평균 30년 고정 융자 프로그램의 이자율이 5%라면, 33만5000달러를 융자 받았을 때 월 페이먼트가 1800달러다. 그러나 이는 80%를 융자받을 때 기준이다. 즉 90%를 융자받으면서 33만5000달러를 받으려면 모기지보험(PMI)을 들어야 하는 만큼 페이먼트가 올라가게 된다.

월 소득 5000달러(연소득 6만달러)인 잠재 바이어가 20% 다운페이를 하고 30년 고정 프로그램으로 80%를 융자받을 때 융자가능한 액수는 33만5000달러. 따라서 41만8750달러의 주택을 구입할 수 있다는 결론이다.

◇주의점=모든 융자 프로그램이 소득 대비 모기지 페이먼트 비율을 36%로 하는 것은 아니다. FHA 융자 프로그램은 모기지 외에 크레딧 카드나 자동차 융자 페이먼트를 합한 페이먼트 총액을 계산한다. 즉 소득 대비 모든 월 페이먼트 총액 비율을 41% 정도로 보고 있다. 만약 크레딧 카드나 자동차 융자 페이먼트가 적다면 상대적으로 여유가 있다는 뜻이다.

만약 부부가 공동 구입한다면 융자액수는 한결 여유가 생긴다. 부부 소득을 합산해 페이먼트 비율을 계산하면 되기 때문이다.


중앙일보