(주택 시장 침체에도 불구하고 융자 조건이 강화되는 등 주택 구입 여건은 오히려 악화되고 있다. 스태튼아일랜드에서 열린 한 부동산 경매에서 예비 주택 구매자들이 경매에 참가하고 있다.)


연소득 6만5천달러 넘어야 주택 구입


전국적으로 주택 가격이 최고 30% 이상 폭락하면서 잠재 바이어들이 주택을 구입할 수 있는 여지가 많아졌다.

전국부동산협회가 최근 발표한 전국 주택구입 능력지수를 보면 2006년만 해도 106 정도에 불과했으나 현재는 130대로 올라섰다.

주택 중간 가격도 2006년 22만1900달러에서 지난 3월에는 19만8200달러로 내렸다.

주택을 구입할 수 있는 적정 연소득 수준도 5만4288달러에서 4만6128달러로 낮아졌다.

주택가격과 소득수준만 놓고 본다면 주택 구입이 수월해진 것은 사실이지만 현재는 융자 조건이 크게 강화됐다.

다운 페이먼트 비율이 2~3년전과 비교도 할 수 없는 만큼 높아진 데다 이자율도 올라 간 상태. 따라서 이를 감안하면 주택 구입하기가 훨씬 수월해졌다고 단정적으로 말하기도 힘들다.

뉴욕을 중심으로 한 동북부 지역은 전국적인 추세와 다른면을 보인다. 주택 가격도 소폭 상승했고 주택 구입 소득 수준도 높아졌다. 하지만 이자율이 낮아지고 가정 소득도 늘어났다는 점은 주택 구입 여건이 개선된 것으로 볼 수 있다.

주택 경기가 최고점을 찍은 2006년과 현재의 동북부 지역 주택 구입 조건을 비교했다. 2006년도 동북부지역 주택 구입 중간가격은 ２６만５２００달러였고 현재의 가격은 ２７만４４００달러로 잡았다.

▶다운 페이먼트

2006년만 해도 융자 받기가 쉬웠다. 융자 기준도 지금보다 훨씬 완화돼 당시만 해도 주택 구입가격의 5%만 다운 페이먼트를 해도 융자가 충분히 가능했다. 즉 1만3260달러만 다운 페이먼트해도 주택을 구입할 수 있었다.

반면 지금은 20%의 다운 페이먼트를 해야 제대로 된 융자를 안정적으로 받을 수 있다. 따라서 5만4880달러의 다운 페이먼트 자금이 필요하다.

▶융자액

2년전에는 보통 주택 구입가격의 95% 정도를 융자를 받았다. 따라서 중간가격의 주택을 구입할 때 25만달러 정도를 융자받을 수 있었다.

그러나 현재는 80% 정도가 거의 최대액수로 보면 된다. 중간가격을 기준으로 하면 22만여달러인 셈이다.

▶이자율 및 월 모기지 페이먼트

융자는 가장 일반적인 프로그램을 선택했다. 융자 신청자의 크레딧이 좋다고 가정하면 2년전에는 모기지 이자율이 6.6% 정도로 월 페이먼트는 1355달러 정도였다. 최근에는 이자율이 6.32% 정도로 내렸다.

집값은 9000달러 정도 올랐지만 이자율 하락으로 월 페이먼트는 상쇄돼 월 페이먼트는 1362달러로 7달러 밖에 차이가 나지 않는다.

▶세금 및 보험료

2년전에는 5%만 다운 페이먼트하고 주택을 구입한 만큼 모기지보험(PMI)을 내야 한다. 이를 월 페이먼트로 계산하면 100달러 정도 된다.

결국 모기지와 모기지보험 등을 합하면 한달에 1455달러가 페이먼트로 나가게 된다. 현재 주택을 구입할 때는 20%를 다운 페이먼트하는 만큼 모기지 보험은 없다. 따라서 월 페이먼트는 100달러 가량 줄어든 효과가 있다.

▶주택 구입 가능한 수입 기준

수년전에는 중간 가격의 주택을 구입하려면 연 소득이 6만5040달러가 돼야 했다.요즘에는 주택 구입 수입 기준이 6만5376달러로 높아졌다.

하지만 중간 가정 소득이 6만5450달러에서 6만8422달러로 높아진 것을 감안하면 주택 구입 수입 기준은 오히려 낮아진 것으로 볼 수 있다.

▶결론

2년전 주택 구입 조건과 현재 주택 구입 조건을 비교해 보면 주택 가격은 소폭 상승했지만 모기지 이자율은 떨어졌다.

하지만 주택 구입 조건은 오히려 강화된 것을 알 수 있다. 우선 주택 구입을 위해 필요한 다운 페이먼트 액수가 훨씬 많은 데다 융자를 받는데 필요한 월 소득도 높아야 한다.

현재의 주택 구입 여건은 악화된 것이 사실이며 주택 매매가 정상을 회복하기 위해서는 가격 하락이 필요하다는 것을 알 수 있다.