▲ 주택 구입 희망자들을 모아 압류된 주택을 보러 다니는 '압류 주택 투어'가 미국 전역에서 인기를 끌고 있다. 사진은 미국 뉴욕의 웨스트버리(Westbury)에서 투어 참가자들이 버스에서 내려 매물로 나온 집을 둘러보기 위해 줄 지어 들어가는 모습.


20개 대도시 88년 이후 하락폭 가장 커
美 전역 130만 가구 압류 절차 진행 중


미국 주택 가격은 앞으로도 상당 기간 하락세가 지속될 것이라는 전망이 지배적이다. 그러나 향후 하락폭이 얼마나 될지, 언제쯤 하락세가 멈출지에 대해서는 전문가들 사이에도 전망이 엇갈리고 있다.

전국 20 개 도시 단독 주택 매매 가격을 가중 평균한 케이스-실러지수(SPCS지수)는 올 들어 3월까지 석 달간 6.7%, 올 3월까지 1년 동안에는 14.7% 하락하여 이 지수가 발표되기 시작한 1988년 이후 가장 큰 하락폭을 기록하였다. 집값 하락폭은 지역별, 도시별로 차이가 크다. 전년 대비 가격 하락폭이 가장 큰 도시는 라스베이거스 (-25.9%)이고, 마이애미 (-24.6%), 피닉스 (-23.0%), LA (-21.7%), 샌디에이고 (-20.5%) 등이 20% 이상 떨어졌다.

이에 따라 금년 1분기 주택 대출 연체 건수 증가가 사상 최고 수준에 달했다. 특히 비우량(서브프라임)은 물론 우량(프라임) 변동금리부 주택담보대출의 연체도 대폭 늘었다. 1개월 이상 연체된 변동금리 대출의 비중이 서브프라임은 39%, 우량 대출은 10%를 넘었다. 3월 말 현재 전국적으로 130만 호의 주택이 압류 절차에 들어가 있다.

 ▲ 주택 구입 희망자들을 모아 압류된 주택을 보러 다니는 '압류 주택 투어'가 미국 전역에서 인기를 끌고 있다. 사진은 미국 뉴욕의 웨스트버리(Westbury)에서 투어 참가자들이 버스에서 내려 매물로 나온 집을 둘러보기 위해 줄 지어 들어가는 모습. /블룸버그
최근 미국 주택시장은 공급과 수요 양쪽 모두 악재(惡材)가 있다. 수요 측면에선 서브프라임 사태로 인한 신용 경색과 대출 심사 기준 강화, 일부 서브프라임 모기지 차입자들의 채무 불이행과 주택 압류, 전반적인 경기 후퇴가 있다. 또 공급 측면에선 과잉 공급에 따른 주택 재고의 증가가 있다.

미국 주택 가격이 얼마나 더 하락할지, 언제쯤 하락세가 멈출지는 이들 변수의 향배에 달려 있다. 한 연구에 따르면 팔리지 않은 재고 주택이 7개월치를 넘게 되면 집값이 하락하기 시작하는데, 4월 말 수치가 역대 최고인 10.7개월에 달하고 있어 당분간 집값 하락이 불가피하다는 것이다.

주요 예측 기관들은 대체로 2008년에 집값이 크게 떨어지고 2009년부터 하락세가 완화되거나 멈출 것으로 전망하고 있다. 필라델피아 연방준비은행의 경기 예측 설문조사에 응답한 36개 예측기관의 주택 가격 전망치 중간 값(median)은 케이스-실러지수 기준으로 2008년에 12%, 2009년에 0.3% 하락한 후 2010년에 3.8% 상승하는 것으로 되어 있다. 주택금융감독청 지수 기준으로는 2008년에 5.4%, 2009년에 0.1% 하락한 후 2010년에 2.1% 상승할 것으로 전망되었다.

한편 월스트리트저널의 5월 조사에 응답한 48명 전문가들의 예측 평균치를 보면 주택금융감독청 지수가 2008년에 5.8%, 2009년에 1.7% 하락한다는 것이다. 2009년에 가격이 소폭 상승할 것으로 전망한 전문가가 12명, 가격이 변동하지 않을 것으로 전망한 전문가가 9명 있었다.

두 기관의 설문조사 결과는 2008년에 집값 하락폭이 최고 수준에 이른 다음 2009년부터 하락세가 완만해지거나 멈출 것으로 전망한다는 점에서 비슷하다. 부동산 중개인연합회는 기존 주택의 경우 2009년 2분기부터, 신규 주택은 2009년 3분기부터 상승세로 돌아설 것으로 예측하고 있다.

반면 대표적 비관론자인 로버트 실러(Shiller) 예일대 교수는 주택 가격이 앞으로도 최소한 30% 이상 더 하락할 것으로 전망하고 있다. 그는 또한 과거 주택 가격 하락세의 지속 기간을 토대로 이번 하락세가 2012년까지 지속될 것으로 예측하고 있다.




김경환 서강대 경제학과 교수