'Foreclosure' 7년간 크레딧에 '빨간줄'…차압 피하려면 렌더와 페이먼트 조정이 최선책

모기지 3개월 밀리면 ‘채무불이행’ 재융자 통해 월페이먼트 줄이기도…주택경기 하락땐 숏세일도 한 방법


경기가 꽁꽁 얼어붙은 가운데 가계 사정은 호전될 기미를 보이지 않으면서 한인 주택소유주들의 모기지 페이먼트 부담은 날이 갈수록 더해지고 차압에 대한 불안이 엄습해오고 있다. 할러데이 시즌이 우울하기만 하다. 모기지 페이먼트를 한달 이상 납부하지 못하면 ‘연체(delinquent)’됐다고 하며 3개월 이상 연체되면 은행에서는 ‘채무불이행(default)’으로 판단, 차압(foreclosure)에 들어가게 된다.

주택 차압이 될 경우 최소 7년 이상 크레딧기록으로 남아있다. 차압 이전까지 모기지 페이먼트의 연체(delinquent)나 숏페이오프(short payoff) 기록은 불가피한 경제사정의 악화 등으로 인한 변명의 여지가 있지만 차압(foreclosure)까지 갔다는 기록은 은행 입장에서 볼 때 돈을 빌려간 사람이 상환에 대해 적극적이지 못한 태만한 자세를 보인 것으로 간주되기 때문에 크레딧 기록에 있어서는 치명적이다. 미국생활에서 크레딧 기록이 매우 중요하다는 걸 감안할 때 주택소유주들은 어떻게든 차압만은 피하는 것이 현명하다. 차압 예방 요령에 대해 알아본다.

은행은 부동산 업자가 아니므로 주택을 차압해서 매각하는 것 보다는 가능한한 융자를 유지함으로써 페이먼트를 받는 방법을 모색하기 때문에 적극적인 자세로 은행과 협의에 나선다면 차압을 피할 수 있다. 그러므로 페이먼트를 못할 것 같으면 망설이지 말고 바로 모기지회사와 연락한다.

많은 사람들이 재정상태가 매우 악화될 때까지 버텼다가 마지막 순간 모기지 회사에 선처(?)를 요구하기 때문에 타이밍을 놓치는 경우가 많다. 현재 재정상태에 따라 모기지 회사에서 다음에 언급하는 방법등으로 주택소유주들의 페이먼트 부담을 연기 또는 줄여줄 수 있기 때문에 페이먼트 부담이 느껴지면 바로 모기지회사와 협의에 들어가는 것이 차압을 막을 수 있는 가장 좋은 방법이다.

▷페이먼트 조정(Forbearance)
모기지 회사의 동의하에 일시적으로 매월 일정액 적게 모기지 페이먼트를 할 수 있다. 또한 이 조정을 통해 아예 모기지 페이먼트를 몇달간 하지 않았다가 밀린 모기지 페이먼트 총액수를 정한 시일에 갚을 수도 있다. 이외 페이먼트가 밀렸을 경우 페이먼트 플랜 조정(repayment plan)을 통해 일정액을 갚은 후 나머지 밀린 페이먼트는 일정기간 후 경제사정이 좋아지면 월 모기지 페이먼트와 함께 갚아나갈 수 있다.

이때 주택소유주는 세금환불이나 회사로부터 받을 보너스, 기타 예정된 수입 등 현재는 자금이 없지만 향후 수입이 있다는 걸 증명해 보이면 모기지 회사는 이를 참작해 일정기간 모기지 페이먼트의 부담을 줄여주는 것이다.

▷융자 수정 및 변경(Loan Modification)
서면 계약을 통해 재융자를 하거나 융자 프로그램을 새롭게 짜서 재정상태에 맞게 월 페이먼트 액수를 줄이는 방법이다. 월 수입이 줄어들어 기존의 모기지 페이먼트가 부담이 되는 경우 렌더들은 이자율을 낮추거나 융자기간을 연장시킴으로써 페이먼트 액수를 줄여줄 수 있다. 한편 현재 밀린 페이먼트를 갚을 능력이 없는 경우는 밀린 페이먼트의 원금 및 이자, 그리고 에스크로 비용을 융자액수에 합친 후 월 페이먼트에 포함시켜 갚을수 있다.

▷이차 지급 청구(Partial Claim)
만약 주택 소유주가 적어도 4개월 이상 12개월 이하로 페이먼트를 내지 못했고 차압 절차에 들어가지 않았으며 모기지 페이먼트를 다시 하기 시작했을 경우 모기지 회사의 동의하에 주택도시개발국(HUD)으로부터 이자없이 융자를 받아 모기지 회사에 융자액을 갚을 수 있다. 이때 주택도시개발국에서 융자액을 지불하는 대신 주택소유주로부터 약속어음(Promissory Note)를 확보하며 주택소유주가 주택을 매각하거나 주택도시개발국의 융자액을 상환, 약속어음의 융자액을 상환할 때까지는 프로퍼티에 주택도시개발국의 담보권(Lien)이 설정되는 것이다.

▷차압전 세일(Pre-foreclosure sale)
차압에 들어가기 전 매각을 통해 융자액을 상환하는 방법으로 현재의 상태에서 프로퍼티를 감정했을 경우 감정값이 적어도 현재 융자상환액의 70%가 나와야 하며 매매값은 감정값의 95%가 되야 한다. 또한 모기지 페이먼트 연체는 적어도 2개월 이상 됐어야 하며 프로퍼티 매각은 모기지 회사와의 협상에 따라 다르지만 일반적으로 3~5개월 사이에 이뤄져야 된다.

▷양도증서 포기(Deed-in-lieu of foreclosure)
재정상태가 호전될 기미가 보이지 않는다면 양도증서를 모기지 회사에 내놓음으로써 모기지에 대한 모든 책임에서 벗어날 수 있다. 물론 주택을 포기하는 것이지만 차압에 비해 비용이 적게 들고 심리적으로 안정되며 크레딧의 손상도 덜할 수 있다. 또한 차후 주택구입시 차압기록이 있는 것보다 융자를 하는데 도움이 된다. 단 주택에 다른 채무가 없어야 하며 주택소유주가 적어도 3개월 이상 주택을 매각하려고 노력했어야 한다.

▷숏페이오프(Short payoff)
숏세일로 잘 알려졌으며 주택경기가 하락할 때 주로 사용하는 방법이다. 집값이 큰폭으로 떨여져 주택을 매각한다해도 매각금액이 현재 남아있는 융자액수에 못미치는 경우 신속하게 은행과 합의하에 주택을 매각, 융자에 대한 채무관계를 끝내는 것.


중앙일보