코로나19 팬데믹이 시작된 지 몇 년 후, 캘리포니아 주 깃발이 텍사스 오스틴 교외에 있는 내 부모님 집 근처 현관에 걸렸다. 마치 이 깃발 하나로 오스틴에서 일어난 모든 변화를 요약하려는 것처럼 보였다. 해안에서 이주해 온 사람들, 급등하는 집값, 그리고 미친 듯한 교통 체증 같은 것들 말이다.

지금은 그 깃발도, 그리고 '황금열기'도 사라졌다. 오스틴의 집값과 임대료는 1년 전보다 크게 하락했다. 집 매매 목록에는 가격 인하된 집들이 넘쳐나고, 한때 인파로 붐비던 오픈하우스에서 경비 역할을 하던 부동산 중개인들은 이제 아이스크림 트럭을 불러 잠재 바이어들을 유도하고 있다.

오스틴 부동산 시장의 갑작스러운 변화는 두 가지 방식으로 해석될 수 있다. 하나는 사람들이 FOMO(filled buyers irrationally bid up home prices: 놓치고 싶지 않은 두려움)에 빠져 집값을 비정상적으로 올리다가 결국 버블이 터진 것처럼 보일 수 있고, 다른 하나는 오스틴이라는 도시의 성장 이야기로 볼 수 있다. 부동산 개발자들은 이주해 온 사람들과 밀레니얼 세대가 오스틴에 정착하고 싶어하는 수요에 맞춰 수만 채의 새 집을 짓기 시작했다. 이러한 건설 붐과 함께 치솟는 몰게지 이자율 덕분에 집값은 더 이상 과도하게 오르지 않았다. 즉, 경제학의 기본 원리가 적용된 것이다.




이것이 전통적인 의미의 붐이 끝난 것은 아니다. 2020년 이전에 오스틴에 집을 소유한 사람들은 여전히 그 당시보다 훨씬 부유해졌다. 하지만 팬데믹 동안 부동산 시장이 급등한 다른 도시들과는 달리, 오스틴은 완전히 다른 방향으로 나아갔다.

이 변화는 피크 시기에 집을 산 사람들에게는 고통스럽고, 큰 수익을 기대했던 셀러들에게는 실망을 안겨주며, 집을 팔고 싶은 건설업자들에게는 부담을 주고 있다. 그러나 장기적으로는 이 버블이 조금씩 꺼지는 것이 오스틴에게는 긍정적인 일이 될 거라고 전문가들은 말했다. 이것은 건강한 시장의 징후이며, 도시가 진정한 주택 위기를 피할 수 있는 방법을 보여주는 사례라고 할 수 있다.

오스틴의 주택 시장은 너무나 극단적인 왜곡을 겪어왔기 때문에 이제는 무엇이 '정상'인지조차 알 수 없는 상황이다. 팬데믹이 시작되기 훨씬 전부터 오스틴 주민들은 치솟는 비용에 대한 경고를 보내고 있었다. 2008년 금융위기 이후 신규 건설이 거의 멈췄지만, 경제가 회복되면서 도시 인구는 폭발적으로 증가했다. 2010년부터 2020년까지 오스틴은 미국의 대도시 중 가장 빠르게 성장했고, 이 기간 동안 인구가 33%나 증가했다.

부동산 개발자들은 이러한 수요에 맞춰 건설을 늘렸지만, 충분히 빠르게 공급을 따라가지 못해 집값은 계속 오르고 있었다. 중간 집값은 63%나 증가해 팬데믹 직전에는 약 $325,000.00에 달했다.

그러나 팬데믹이 오히려 진정한 붐을 불러왔다. 고소득의 원격 근무자들에게 오스틴은 세금이 낮고, 집값이 더 저렴하며, 활발한 비즈니스 생태계를 갖춘 천국처럼 보였다. 오라클, 페이스북, 구글 같은 대형 IT 기술 회사들이 이 도시를 지지했고, 엘론 머스크나 조 로건 같은 유명인들도 오스틴으로 이주할 것을 권장했다. 오스틴은 다시 한 번 미국에서 가장 빠르게 성장하는 대도시가 되었고, 2020년에서 2022년 사이에 인구가 5.3% 증가하며 12만 명 이상의 새로운 사람들이 오스틴으로 이주했다.




사람들이 몰려오면서 집값은 폭발적으로 올랐다. 일반 집값이 몇 년 만에 56%나 올랐고, 2023년 초에는 50만 달러를 넘었다. 집 구매자들은 입찰 전쟁에 휘말리면서, 가격이 비싸더라도 더 기다리면 더 오를 거라는 생각을 했다. 상황이 너무나 과열되면서 한 대형 주택 빌더는 집을 한 번도 보지 않고 온라인으로 입찰을 받는 일까지 벌어졌다. 오스틴 주택 시장이 그 정도로 과열되었던 것이다.

텍사스를 떠난 후에도 나는 내 고향 오스틴이 샌프란시스코처럼 집값 문제로 힘든 도시가 될까 봐 걱정했다. 하지만 내가 놓쳤던 중요한 사실은 텍사스가 미국에서 집을 짓는 데 있어 가장 잘하는 지역 중 하나라는 것이었다.

오스틴 지역 주택 빌더들은 새로운 수요를 충족시키기 위해 즉시 움직였고, 2021년 4월에만 약 2,600채의 새로운 단독주택 허가를 받았다. 이는 2019년 같은 달보다 45% 증가한 수치다. 2020년부터 2022년 사이에는 모든 종류의 주택 13만 채 이상의 새로운 주택 허가가 승인되었다.



다음과 같은 경향을 생각해보자: 2022년 봄, 한 달에 3,000채 이상의 신규 매물이 시장에 나왔다는 부동산 분석 회사 Parcl Labs의 조사 결과가 있었다. 그 다음 해 봄에는 그 수치가 5,000건을 넘어섰다. 2020년 이후 오스틴의 주택 공급은 7만 6천 채 이상 증가했으며, 이는 단독주택, 콘도, 타운하우스를 포함한 8.34% 증가에 해당한다. 그뿐만 아니라 같은 기간에 약 4만 채의 신규 임대 아파트도 문을 열었다. 이와 비교해, 샌프란시스코는 같은 기간 동안 겨우 1만 4천 채를 추가해 주택 공급을 1%도 채 늘리지 못했다.

"이걸 생각해보면 정말 놀라워요," Parcl Labs의 공동 설립자 제이슨 루리스가 말했다. 오스틴 시장의 크기를 고려할 때, 주택 공급량을 거의 10% 늘린 것은 엄청난 성과다. "이건 거대한 주택 시장이에요," 라고 루리스는 덧붙였다. "2019년에도 오스틴은 작은 도시가 아니었죠."



오스틴의 부동산 시장이 과열되는 것을 멈추게 한 건 단순히 수천 채의 신규 주택만이 아니었다. 팬데믹이 한창이던 2021년, 모기지 금리가 사상 최저치를 기록하면서 집을 사려는 사람들이 저금리로 대출을 받아 예산을 초과해 집을 사기 쉬워졌다. 하지만 2022년 봄, 연준이 금리를 인상해 인플레이션을 잡으려 하자 모기지 금리도 급등했다.

2023년 10월, 일반 주택 대출 금리는 20년 만에 최고치를 기록하면서 집을 사거나 파는 것이 훨씬 덜 매력적으로 보이게 됐다. 대출 금리가 비싸지자 같은 집을 사는 데 매달 몇 백 달러 더 내야 할 가능성을 고려해야 했고, 많은 사람들이 기다리기로 결정했다. 그 결과 집들이 시장에 더 오래 머물게 됐다. 요즘은 "긴박함이 없어요,"라고 지역 부동산 중개인 도린 시드니가 말했다. "서두를 필요가 없어요. 두 주 전에 본 집이 여전히 그 자리에 있을 거예요."

직업 시장도 차가워졌다. 회사들이 고용을 줄이거나 금리 상승으로 인해 채용을 중단했다. 오스틴으로의 이주도 눈에 띄게 줄어들었다. 2022년 7월에서 2023년 7월 사이, 20년 만에 처음으로 도시의 주요 카운티에서 이주해 나간 사람들이 이주해 온 사람들보다 많아졌다. 일부는 교외나 텍사스 내 더 저렴한 지역인 샌안토니오 같은 곳으로 떠났고, 다른 이들은 오스틴이 기대했던 것만큼 매력적이지 않다고 느껴 떠났다.



그러나 오스틴의 주택 빌더들은 여전히 야망을 잃지 않았다. 그들은 수익을 쫓아 집을 지었지만, 결과적으로 집값을 낮추는 일을 하게 됐다. Freddie Mac 주택 가격 지수에 따르면, 2023년 7월 오스틴의 일반 집값은 전년 같은 달에 비해 거의 4% 하락했으며, 같은 기간 미국 전역에서는 4% 이상 상승했다. 오스틴의 집값은 2022년 피크 시기보다 14% 이상 하락했으며, Zillow에 따르면 18% 이상 하락한 것으로 나타났다.



주택 소유자와 빌더 회사들은 가격 하락을 좋아하지 않는다. 그들은 자신의 자산 가치가 증가하고 그로 인한 보상을 기대한다. 하지만 가격 폭등도 마찬가지로 건강하지 않다. 기업들은 직원들이 살 수 없는 곳으로 이주하기를 원하지 않는다. 가격이 지나치게 오르면 사람들이 집을 팔기보다는 현재의 집에 그대로 머무를 수도 있다. 이 모든 문제가 쌓이면 샌프란시스코처럼 될 수 있다. 하지만 오스틴에서는 그런 일이 일어나지 않았고, 대다수의 주택 소유자들은 여전히 과열되기 전보다 더 부유해졌으며, 건설업자들도 많은 이익을 얻었다.

"오스틴에서의 긍정적인 발전을 보는 건 정말 좋네요,"라고 Zillow의 수석 경제학자 오르페 디부옹기가 말했다. "오스틴은 다른 도시들에게 수요를 충족시키기 위해 건설업자들이 얼마나 중요한지를 보여주는 모델이 되어야 합니다."

오스틴의 전통적인 장점은 건설 붐 기간 동안 빛을 발했다. 미국 남부의 썬 벨트 지역 도시인 어스틴은 전통적으로 성장에 더 관대했고, 이는 오스틴의 주택 가격이 급등할 때 개발업자들이 신속히 대응할 수 있게 해줬다. 대부분의 신규 주택 건설은 교외 지역에 집중되어 있었으며, 이곳은 개발할 수 있는 공간이 많았다. 모든 도시에 이런 여유가 있는 건 아니지만, 그들은 규제를 완화해 더 많은 주택 유형을 건설할 수 있도록 만들 수 있다.

결론적으로, 오스틴의 시장이 식은 것은 수요가 급감한 신호가 아니라 도시가 사람들의 이주 욕구에 적응할 수 있음을 보여주는 희망적인 신호다. "중장기적으로 오스틴은 잘될 것이라고 생각합니다,"라고 브루킹스 연구소의 주택 정책 전문가 제니 슈츠가 말했다.





텍사스 어스틴 한인 부동산 김세규 부동산
Texas Austin Korean Realtor Se Kyu Kim Real Estate Broker





자료: 비지니스 인사이더 BUSINESS INSIDER 2024년 9월 24일자

https://archive.ph/2024.09.25-122113/https://www.businessinsider.com/austin-home-prices-falling-texas-mortgage-rates-housing-crisis-success-2024-9#selection-1855.143-1855.188

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