(텍사스 리앤더의 2022년형 1층 단독주택)





텍사스 어스틴에서 일반 소액 부동산 투자가 현실적으로 살수 있는 부동산은 단독주택이 가장 흔하고 쉽게 할수 있다. 한국에 아파트를 사람들이 가장 선호하고 사고 싶은 것처럼 미국은 단독주택이 그러하다. 미국은 특히 텍사스는 땅이 넓고, 자동차 가라지가 필요하며, 백야드에서 activity를 많이 하고, 넒은 공간을 쓰기 때문이다. 어스틴에서 단독주택 투자의 장점은 어떻게 될까?





다음은 단독 주택 투자의 장점이다.

1. 단독주택은 세입자 찾기가 용이하다. 이유는 가장 많은 사람들이 단독주택에 살고 싶어 하기 때문이다. 싱글, 신혼 부부, 애들을 다 출가시킨  50~60대 이런 사람들은 콘도나 타운홈이 맞을수 있겠지만, 단독이 마켓에 월등하게 제일 많으며 수요과 공급도 제일 많다. 오래되지 않은 1층, 1500-2000 sqft, 방 3개 화장실 3개 집이면 대부분의 사람들의 주거 요건에 든다. 부부, 룸메이트, 3인 가족, 4인 가족등 쉽게 세입자를 찾을수 있다.

2. 단독주택은 관리비가 적게 들어간다. 콘도나 타운홈은 HOA (Home Owner's Association. 동네 공동 관리 비용) fee가 $200에서 타운타운 고급 고층 콘도의 경우는 1천불이 넘는 것도 많다.  공동 관리비로 관리가 되는 부분도 있겠지만, 이 비용 내고 나면 남는게 별로 없다. 수익율이 떨어진다는 것이다.
반면에 master planned 단독주택 단지는 보통 40~60불 정도면 HOA fee 가 나간다. 콘도나 타운홈에 비해 monthly 비용이 훨씬 적어진다. HOA가 없는 단독주택도 많이 있다.

3. 단독주택은 세입자를 들여 놓는데 제약이 없다. 콘도와 타운홈은 HOA에서 세입자 입주 허락을 받아야 하는 경우가 많으며, 단지내에 일정 퍼센테지 이상은 못받게 HOA rule에 되어 있는 곳은 waiting list에 올려서 일정 퍼센트가 내려가고 본인 차례되 되지 않는 한 허락 하지 않는 곳들도 많이 있다. 이유는 단지내에 세입자가 많아지면 관리가 안되는 경향이 많아 지고, 그에 따라 동네 시세도 떨어지기 때문이다.

4. 단독주택은  대부분 몰게지 론에 있어서 제약이 없다.  바이어가 론만 qualify 되고 20% 다운만 하면 론을 받고 구매 할수 있다. 융자반면 콘도나 타운홈 처럼 HOA fee를 많이 내고 외벽, 지붕, common area등 공동 관리를 많이 하는 단지들은 몰게지 론를 빌려주는 렌더들도 좀 더 조건이 까다워로 진다. 예를 들어 바이어가 사려는 콘도 단지에 세입자가 많다면 렌더를 리스크가 있는 단지라고 판단해 다운페이 먼트 액수를 더 요구 하는 경우도 있다.
또, 나중에 그 콘도를 팔려고 해도, 콘도를 사려는 다음 바이어가 론을 얻을때 같은 상황에 놓이게 되어 파는제 같은 restrition에  놓일수 있다.  구매 하기에도 판매 하기에도 몰게지 론에 제약이 생길수  있는 것이다.

5. 단독주택은 creative 하게 outside 리모델 할수 있는 옵션이 더 많다. 오래된 집 같은 경우 외벽 페인트를 다시 할수 있고, 아니면 아예 외벽 자재를 오래된 wood siding을 Stucco, 벽돌 아니면 hardie plank siding등으로 마음대로 바꿀수 있지만, 콘도나 타운홈은 HOA가 외벽을 관리하기 때문에 할 수 없다. 또,  집에 앞에서 보이는 front yard 및 화단을 개성있게 curb appeal 할수 있도 있다. 집주인이 관리 하기 때문이다. 하지만, 역시나 HOA가 관리하는 콘도나 타운홈이 안된다. 현관문 색상을 바꾼다거나 교채를 할수도 없다.


                                                   (텍사스 라운드락의 2020년형 타운 홈 모습)


다음은 단독 주택 투자 관리의 단점이다.

단독주택은 관리를 해야 하는 아이템과 area가 많다. 야드 관리와 펜스등 관리하기 어려운 부분이  있어서 꺼리는 투자가들도 있다. 맞는 말이다.

1. 콘도는 야드를 관리를 할 필요가 없다 없기 때문이다. 타운홈은 구조 따라 틀리겠지만, 야드가 없는 곳도 있고, HOA해주는 곳도 작은 야드를 직접 집주인이 해야 하는 경우도 있기 하지만, 단독에 비하면 면적도 적고 관리 할게 별로 없는 편이다.

하지만, 야드는 세입자가 보통 관리한다. 관리를 못해 HOA에서 벌금을 받거나, 잔듸를 죽이거나 잡초를 많이 남기고 나간 세입자는 그 만큼 계약금에서 뺄수 할수 있다. 그리고, 의외로 미국 현지 사람들은 단독주택에서 크고 생활해서 잔듸 관리를 잘 하는 세입자들이 많다. 잔듸 상태가 많이 안좋았는데, 세입자가 몇년 살고 나간후 잔듸가 훨씬 좋아진 집들도 여럿 봤다. 물론, 이것은 어느 세입자가 입주해서 사는냐에 따라 복걸복이 된다.

2. 콘도나 타운홈은 외벽, 지붕등 HOA에서 모두 관리를 하기 때문에 관리를 안해도 된다. (HVAC 및 실내의 전기, 배관등 모두 집주인이 관리 하는 것은 같다.)

하지만, 외벽에 돈이 들어가는 경우는 아주 오래된 집이 아닌 이상 상당희 드물며, 지붕수리도 특별히 오래되거나 우박등에 의해 damage를 받지 않는 경우 수리나 교채할 필요가 없다. 또한, 우박등 자연재해로 damage가 있는 경우 보험 처리로 교채 할수도 있다.


                                          (텍사스 오스틴 파웨스트 지역의  1979년형 콘도 단지 모습)





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