(집 외벽에 파이프 leak을 찾기 위해 고용한 plumber들 모습)

집을 살때 인스펙션을 해야 하나?  꼭 해야 한다! 하는게 안하는 것보다  언제나 낳고 맞다.

인스펙션 비용 비싸다고 아끼려 하지 말자. 얼마짜리 자금을 투자해서 집을 사는가? 우리 인생에서 가장 많은 돈을 들여서 투자하는 것이다. 대부분의 주택 구매자들이 텍사스 어스틴 인근의 집을 하려면 최소 30만~1백만불 이상은 줘야 한다. 집은 정말 중요하고 소중한 자산이다. 400~600불로 포텐셜 위험을 알수 있고, 문제가 있는 없는지 알수 있다면, 비용은 정말 아무것도 아니다.

"주머니 털어 먼지 안 나오는 사람 없다." 새집이더라도 집주인이 관리를 잘 한 집이라도. 예외는 없다. 이유는 눈에 보이는것 말고 어떤 문제가 있는 모르기 때문이다. 나도 부동산 브로커로 오래 일했지만 (어느 정도 알고  짐작은 할 수 있지만) 모른다. 모르는건 모르는 것이다. 눈에 보이는 것들 그렇다 치더라도 안보이는 것들은 알수가 없다.

일반 사람이 보는 것과 Inpectors가 code 와 manual 로 확인하고 장비를 갖 체크하는 것은 정말 틀리다. Attic에 올라가서 attic 천장  확인하고, 직접 지붕에 올라가서나 드론으로 지붕을 살피고, 전자 장비로 모든 electric을 확인하고, HVAC 의 에어컨 및 히터 온도는 확인하고, 물 수압을 체크하고, foundation (기반)이 기울지 않았는지 일일히 레벨 확인하는 장비를 갖고 있지 않는한 알수가 없다. 그밖에도 많이 있다. 설령, 인스팩션을 하고 큰 문제가 없다는 것을 알게 되었더라도 그 자체 많으로 가치가 있다. 안심이 될것이다. 그렇지 않은가? 인스팩션 리포트과 사진등을 보면서 집에 대해서 더 알게 되고 본인이 모르던 것도 알게 되고, 또 어디에 뭐가 어떻게 있는지 알게 된다.


다음은 인스펜션 할때 주위해야  할 사항이다.

1. 인스펙션은 집 계약이 되고 가능한  Option Period내에 빠르게 스케쥴 잡고 진행한다. 이유는 인스펙션을 하고 수리할 리스트를 찾았는데, 전문 스페셜 리스트를 또 불러서 확인해야 봐야 하는 것이 있을수 있기  때문에 시간이 필요 할수 있다. 예를 들어, 지붕에 문제를 발생해서 Roofer를 불러야 하면 roofer contractor와 스케쥴을 또 잡아야 한다. 경우에 따라 틀리겠지만, foundation, electric, pluming등에서 major 문제도 나올수 있다.

또한 인스펙션을 빨리 하면, 시간 여유가 생겨 수리비등 견적을 알아 볼수 있는 시간이 생기며, 셀러와 네고 할수 있는 시간이 생긴다. 물론, Option Period가 더 필요한 경우에 셀러와 합의해서 option period를 연기 할수 있지만, 때에 따라 셀러가 연기를 안해줄 수도 있다. 셀러는 option period 연기를 싫어 한다. 바이어에게 계약을 파기 할수 있는 옵션이 있기 때문이다.

2. 인스펙션을 하면 바이어 본인들 직접 현장에 가서 인스펙터가 끝나고 inspector의 설명를 듣고 궁금한 것을 질문 하는 것이 가장 효과적이다. 단순한 것이나 쉬운 defect는 문제가 없겠지만, 현장에서 설명을 듣지 않고 인스펙션 리포트만 보고 이해가 안되는 것도 있을수 있고, 얼만큰 derious 할지 감이 안올수도 있기 때문이다.

3. Ask 하라. 잘 모르는 것은 Inspector에게 물어야 한다. 현장이나 리프트를 받고 이해가 안되면, inspector에게 전화나 이메일로 연락해서 확인하고 물어 봐도 된다. Inspection fee를 바이어가 내는 것이라, 그런 비용을 지불하고 사람을 쓰는 것이다. 그리고, Seller's Disclosure Notice (SDN)에 현재 집주인이 집에 살면서 집에 문제가 있는 것이나 수리한 것을 적고 표기하는 내용들을 꼼꼼히 본다. 예를 들어, 천장에 물이 샌 흔적이 있고, 지금은 leak이 없다면, 전에 수리를 했는지 SDN와 inspector의 설명이나 리포트로 더블 체크가 가능하다. 어떠한 defect나 문제에 관해 이해를 하면 마음이 편하며, 집에 대한 confidence가 더 생길수 있다. 어떤 defect에 관해 모르면 불안해 지고 답답해 질수 있다.

4. 새 집도 인스펙션을 해야 한다. 빌더들이 City에서 각 공정마다 모두 인스펙션을 받고 집을 짖는다고 말하고, 빌더가 직접 third party inspector를 써서 인스펙션을 한다고, 그래서  바이어가 직접 inspector를 고용해서 인스펙션을 할 필요 없다고 한다. 하지만, 이제 껏 모든 경험과 현장을 봐온 것을 볼때, 바이어가 직접 fee를 주고 인스펙터를 고용해서 inspection을 하는게 가장 효과적 이었으며, 가장 바이어의 위치에서 defects를 찾아 준다.

그리고, 이런 집을 사는 큰일은 인스펙션을 2중 3중으로 해도 전혀 문제가 없다. 오히려, 더 확실시 집의 문제를 파악하고 확인 할수 있다. 빌더들과 연결된 inspector 혹은 home oriention person등 이런 업체나 contractor들은 하는 인스펙션은  깊이가 낮다. 디테일하게 봐주고 바이어를 위해 일해 주지 않는다. 빌더들이 하라고 하는 것만 하게 되어 있다.  내돈 내고 사람을 썼을때 그 사람이 가장 높은 로열티를 나에게 주게 되어 있다.

                                                                               (Septic Tank 수리 모습)

5. Termite (흰개미)  Inspector를 따로 불러야 하나? Termite Inspection License가 General Inspection License 말고 따로 있다. 인스펙터마다 틀리겠자만, termite inspection license가 있는 사람도 있고 없는 사람도 있다. 없는 경우 당연히 termite insepctor를 불러야 한다. 특히 나이가 오래된 집일 경우 불러서 확인해야 한다. Termite inspection 비용은 비싸지 않다. 새집은 솔직히 굳이 할필요 없다. Termiate를 없고, carpenter ants나 다른 곤충은 찾을수 있겠지만, 정말 오랫동안 시간 걸려 건축된 집이 아니라면 걱정할 필요 없다.

6. 인스펙션 리포트를 받고 본인 리얼터와 어떤 defect lists를 설러에게 수리 요청 할지 결정하고 Amendment를 써야 수리 요청 한다. 정말 많은 문제를 갖고 있는 집과 minor한 몇가지 집, 나이, 얼만큼 수리비가 얼마냐에 따라 틀리겠지만, 최대한 바이어 입장에서는 수리나 수리비 크레딧을 받아야 한다. 물론, 마켓이 펜데믹 기간 처럼 수퍼 셀러 마켓에서 이런건 의미가 없다. 현재 마켓 상황과 딜을 보고 유동적으로 진행해야 한다. 그리고,  minor한 것이라면, 셀러와 감정 대립이 되지 않게 역시나 전체적인 마켓 상황과 그집 딜을 봐야 한다.

7. Closing 전 셀러가 수리를 전문 contractor를 써서 수리를 했다면, 영수증과 invoice를 챙겨서 받아 놓는다. 그리고, Final walkkthrough에 가서 직접 확인하는 것이 가장 효과적이다. 커뮤니케이션 이슈나 누군가 실수를 해서 다른 item을 수리할 수도 있고 사람일은 모른다.

8. Inspector 선택을 바이어가 할 수 있다. 리얼터나 지인에게 추천 받아서 찾을수 있고, 온라인 리뷰를 보고 선택 할수 있다.

9. 새집 인스펙션을 1년 워렌티가 끝나기 전 11개월때 하는게 맞나, 아니면 집을 다 짖고 closing 하기 전에 하는게 맞나? 솔직히 둘다 하는게 제일 좋은 옵션이다. 개인적으로 Closing 하기전에 하길 강추한다. 이유는, 어떤 문제가 있는지 모르는 집에 살고 싶나 생각해 봐야 한다. 내가 사는 옆집은 fire place chimney가 뒷쪽벽 밖으로 나와 있는데, chimney 나와 있는 부분과 외벽에 마무리가 잘 되지 않아 입주 한지 4~5개월 됐을때 내가 지나가면서 발견해서 알려줬다. 그동안 빗물이 얼만큼 그쪽으로 들어 갔을지 생각하면... 1년간 살면서 찾는 defect는 워렌티 받아 수리 할수 있다. 하지만, 11개월 전에 발견이 안되고 모르는 defect들은 그 문제가 시간이 지나면서 집에 안좋다면... 좋지는 않을 것이다.

10. 완벽한 집은 없다. Inspector를 써서 defect들을 찾는다지만, 꼭 다 찾는다는 법은 없다. 하지만, 최대한 이용 가능한 시간, 정보를 써서 인스펙션하고 꼼꼼히 인스펙션 리포트와 Seller's Discloure Notice를 리뷰하자.

                                 (Foundation 수리를 위해 고용된 Foundation Contractor들 작업 모습)



텍사스 어스틴 한인 부동산 김세규 부동산
Texas Austin Korean Realtor Se Kyu Kim