땅이 넓은 미국도 우리처럼 집값때문에 고민중이다. 도대체 왜 샌프란시스코·뉴욕·시애틀 집값은 40년동안 계속 오르기만 할까? 미국의 新 이론 ‘수퍼스타 시티’는 그 해답을 제시하고 있다.

미 캘리포니아의 샌타모니카·라호야·샌타바버라의 중산층 주택(방 4개·주차장 2개를 갖춘 단독주택)의 가격은 우리 돈으로 17억~18억원 정도. 샌프란시스코라면 13억원 정도가 필요하다. 하지만 텍사스의 알링턴과 같은 중서부 도시의 같은 규모 주택가격은 1억5000만원 선을 넘지 않는다.

땅이 넓어 집값이 싸다고 알려진 미국. 그런데 도시·지역별 주택가격 격차는 우리의 상상을 훨씬 뛰어넘는다. 그도 그럴 것이 땅 면적과 집값은 역(逆)상관관계가 있다고 믿어 왔으니…. 그런데 재미난 것은 도무지 이해 안 되는 이 현상을 미국인들도 의아스럽게 생각한다.

펜실베이니아대학 와튼스쿨의 조셉 그르코와 토드 시나이, 컬럼비아 경영대학원의 크리스토퍼 메이어 교수는 ‘수퍼스타 도시들’(SUPERSTAR CITES)이라는 공동논문을 통해 이런 의문에 해답을 제시했다.

이들은 지난 40년간의 미국 주요 도시 주택 가격과 인구·소득 통계를 분석한 결과 ‘특정 도시들이 다른 지역에 비해 집값 상승률이 지속적으로 높았다’는 사실을 밝혀냈다. 그렇다면 특정 도시들은 도대체 어디일까? 대표적인 곳이 샌프란시스코와 보스턴·뉴욕·시애틀. 이들은 집값 높기로 악명(?) 높은 도시들이다. 이들은 이 도시에 ‘수퍼스타 도시(City)’라는 이름을 붙였다. 수퍼스타 도시는 40년간 집값 상승률이 연 평균 2.47~3.96%. 미국 대도시 평균 1.77%의 2배가 넘는다. 40년간 격차가 누적되면서 집값 차이는 기하급수적으로 벌어졌다.

수퍼스타 도시들은 왜, 어떻게 가격이 지속적으로 상승했을까?

첫째, 어떤 이유에서든 그 도시에 살기를 원하는 부자들이 지속적으로 존재했다. 메이어 교수는 “수퍼스타 도시에 살기 위해 프리미엄(진입비용·높은 임차료나 매매가격)을 기꺼이 지급하겠다는 고소득자들이 끊임없이 유입됐다”고 밝혔다.

둘째, 수퍼스타 도시에서 부자들의 이사 수요는 많지만 건축 규제 등으로 주택이 제대로 지어지지 않았다. 이를 학문적인 용어로 ‘주택 공급이 비(非)탄력적’이라고 한다. 즉 주택을 지을 수 있는 땅 자체가 부족하거나 엄격한 건축 규제로 주택가격이 올라도 주택 건설이 제대로 이뤄지지 않았다는 것.

그 도시에 살기를 원하는 부자들은 많다. 하지만 그들이 살 수 있는 주택이 충분하지 않다 보니 다른 지역에 비해 가격이 오를 수밖에 없다는 것이 이들의 주장이다. 메이어 교수는 “수퍼스타 도시에 사는 것은 ‘희귀한 사치재(財)’를 소유하는 것과 같다”고 설명했다.

‘수퍼스타 도시’에서는 어떤 인구 변화가 나타났을까? 가슴 아픈 얘기지만 못 가진 자의 설움이 미국 대도시에서도 어김없이 발생했다. 집값이 꾸준히 오르면서 전체 인구에서 부자들이 차지하는 비율이 늘어나고 있는 반면 가난한 사람들은 치솟는 집값을 견디지 못해 도시를 떠나야 했다. 샌프란시스코의 경우, 1970년대 10만 달러 이상의 고소득자가 7%에 불과했지만 2000년에는 30%로 늘어났다.

관광도시로 유명세를 떨치며 지난 2, 3년간 집값이 급등한 라스베이거스·마이애미도 수퍼스타 도시로 분류될까? 라스베이거스는 관광·도박도시일 뿐만 아니라 노인건강에 좋은 기후 때문에 은퇴한 부자들이 몰려들고 있다. 마이애미 역시 세계적인 휴양도시로, 남미와 유럽의 부자들이 고급주택을 사들이면서 지난 3, 4년간 집값이 급등했다.

하지만 이들 학자들은 마이애미나 라스베이거스는 ‘수퍼스타 도시’가 될 수 없다고 주장하고 있다. 수퍼스타 도시와 달리 건축규제가 강하지 않고 개발 가능한 토지도 널려 있기 때문이다. 라스베이거스나 마이애미는 집값이 급등하면서 주택 공급이 증가하고 있다. 그래서 이들 학자들은 ‘장기적으로 가격 상승률이 떨어질 수밖에 없다’고 주장하고 있다. 또 ‘부유층 거주자 증가, 빈곤층 거주자 감소’라는 특징이 명확하게 나타나고 있는 샌프란시스코와 달리, 라스베이거스는 부유층과 빈곤층 비율이 그대로 유지되고 있다.

‘건축 규제가 집값 급등을 촉발시키는 중요 요인’이라는 것은 이들 외에도 미국의 많은 학자들이 주장하고 있다. 와튼스쿨 수잔 왁터 교수는 “건축규제가 강한 특정지역을 제외하고 대부분 지역의 집값 상승률은 장기적으로 보면 물가상승률 정도에 그쳤다”고 말했다. 집값 상승률과 주택공급의 관계는 실증 통계로도 증명이 된다. 수퍼스타 도시인 샌프란시스코·샌타크루스·새너제이 등은 지난 40년간 연평균 집값 상승률이 4% 안팎이었지만 주택공급 증가량은 연평균 1~2%에 불과했다. 반면 연평균 주택공급 증가량이 6% 전후였던 라스베이거스·오클라호마시티는 연 평균 집값 상승률이 1%대에 그쳤다.

수퍼스타 도시론이 갖는 이론적 성과는 집값이 비싼 지역을 ‘수요와 공급’의 양(兩)측면에서 동시에 규명했다는 것. ‘도시가 갖는 편의시설의 차이가 집값 차이를 유발한다’, ‘고급 일자리가 늘어나면 집값이 치솟는다’, ‘높은 집값 상승률(혹은 임대료 상승률)은 높은 가격에 집을 사는 집주인의 리스크를 보상해 준다’ 등의 기존 이론은 수요와 공급 중 한 측면만을 강조했다.

수퍼스타 도시론이 최근 미국 언론에서 각광받고 있는 이유는 불황기 재테크 전략을 짜는 데 도움이 되는 실용적 이론이라는 이유에서다. 9월 미국의 신규주택 판매가격은 전년 대비 9.7% 하락했고, 기존 주택의 판매가도 사상 최대폭인 2.5%나 떨어졌다.

기존 부동산평가업체들은 여전히 ‘수퍼스타 도시론’을 수용하지 않는다. 무디스이코노미닷컴 등 부동산정보업체들은 최근 소득 대비 집값 비율(price-to-income ratios)·지역 경제성장률 등을 활용, 향후 집값 전망치를 내놓았다. 이들은 주택가격이 상대적으로 싼 피츠버그·내슈빌·휴스턴·세인트루이스 등이 저평가됐기 때문에 앞으로 집값이 평균 이상 오를 것이라고 예측했다. 반면 집값이 비싼 샌디에이고·로스앤젤레스·뉴욕·워싱턴은 향후 집값 상승폭이 낮을 것으로 예측했다. 이 논리에 따르면 가격이 비싼 지역보다는 가격이 싼 지역의 주택을 사는 것이 재테크에 유리하다.

하지만 ‘수퍼스타 도시론’을 지지하는 전문가들은 “집값이 비싼 샌프란시스코·시애틀 같은 지역의 주택을 사야 재테크에 유리하다”고 주장하고 있다. 그 증거로, 과거 10년간 집값이 비싼 지역의 상승률이 더 높았다는 것. 미 경제전문 주간지 비즈니스위크에 따르면 80년대 말~90년대 초반 미국의 대도시 상당수가 가격 폭락을 경험했다. 하지만 수퍼스타 도시 지역은 대부분 인플레이션을 감안한 가격이 15년 전보다 43%나 올랐다. 반면 일부 지역은 아직도 15년 전 가격보다 19%가 하락한 상태다. 지역경기는 좋았지만 주택공급량이 많았던 휴스턴은 인플레이션을 감안한 집값이 역사적인 최고점이었던 1983년보다 아직도 19%가 낮다.

수퍼스타 도시는 경기불황에도 가격이 떨어지지 않을까? 메이어 교수는 “경기불황이 닥치면 수퍼스타 도시의 집값도 급락할 수 있다”며 “그러나 공급이 부족한 반면 수요가 많기 때문에 집값은 금방 회복될 수 있다”고 말했다.

수퍼스타 도시론에 대한 반론도 만만치 않다. 비싼 주택가격은 결국 지역경제는 물론 집값에도 ‘독(毒)’이 된다는 것. 높은 집값은 장기적으로 기업을 다른 도시로 유출시켜 일자리 감소와 집값 하락으로 연결될 것이라는 주장이다. 하버드대의 에드워드 글래서 교수는 “기업들은 주택가격이 오르면 직원들의 임금도 올릴 수밖에 없다”며 “기업들은 다른 지역으로 이주하고 주민들이 줄어 결국 가격은 떨어질 것”이라고 밝혔다. 실제 미국에서 집값 높은 지역으로 꼽히는 매사추세츠의 경우, 2003~2005년에 인구의 0.3%가 다른 지역으로 이주했다. 그는 “인구가 증가하지 않는 지역 경제는 쇠퇴할 수밖에 없고, 새로운 집이 없다면 인구는 늘어날 수 없다”고 주장했다.


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