어스틴의 초호황 주택 상황을 생각한다면, 중학생의 수학 대수 문제를 풀때 머리를 긁적이는 모습과 비슷하다.
만약 어스틴 인구가 매일 137명 늘어나고, 어스틴의 새 이주민 절반을 수용하기 위해 주택을 짖는 다면, 그리고 어스틴 주민들의 소득 증가가 다른 대도시 수준보다 보다 계속 뒤쳐지다면,…. 대부분의 주택이 터무니 없는 가격으로 올라 더 이상 거래가 이루어 질수 없게 되는데는 얼마나 걸릴까?

정확한 퍼센트이지는 발표 자료마다 틀리지만, 대부분의 자료는 2011년 금융 위기 회복 이후 어스틴 주택 시장 가격은 매년 10% 성장을 보여준다. 이런 수치는 매년 12% 주택 가격 상승을 보여준 전미 평균 보다 적다. 하지만, 어스틴 주택 시장은 금융 위기 때 큰 하락을 격지 않았다. 또한, 다른 대도시들은 금융 위기 전의 수준으로 돌아가고 있지만, 어스틴 주택 가격은 뚜벅이 걸음으로 꾸준히 올라가고 있는 중이다.

비지니스 저널의 전미 대도시 경제 전망 리포트 (The Business Journals' On Numbers)에 따르면, 현재 어스틴의 거래 주택 중간 가격 (median single-family home price)은 $235,000 에서 $240,000 으로 1년 전에 비해 13% 올랐으며, 2008년에 비해 가치가 40% 상승했다. 같은 5년 동안, 어스틴 지역 주민의 소득은 15% 증가했다. 어스틴 주민의 년 중간 소득 (median annual income) 이 $55,000 이며 이 정도 소득으로 $220,000 미만의 주택 융자가 가능하지만, 현재의 주택 가격 상승을 못 따라가고 있다. 점점 더 많은 어스틴 주민들이 내집 소요의 ‘American Dream’ 을 이루는 것에 점점 멀어지고 있는 것을 실감하고 있다.

미국 옛날 속담처럼 현재 어스틴의 주택 바이어들은 본인들에게 맞는 집을 찾을 때 까지 계속 집을 보러 다니게 됐다. 이런 가격 상승의 근본 이유는 주택 개발 업자들의 새 대지에 주택을 지을 수 없는 능력이다. 현재 은행들은 조심스럽게 전처럼 대지 개발 사업에 대출을 해주고 있긴 하다.

최근 발표된 자료에 의하면, 2013년 10월 1일 현재 까지 6,500개의 새 집터 (Lot)이 어스틴 시내에 만들어 졌다. 이런 수치는 6,000개의 새 집터가 매년 생기는 것에 비해 아주 작은 상승이다. 정상적인 주택 시장의 인벤토리는 6개월 인데, 어스틴은 2.7개월 수준의 주택 인벤토리를 보이고 있다.

좋은 소식은 어스틴은 땅으로 둘러 쌓여 있어, 어스틴 주택 가격이 샌 프란시스코 (2013년초 현재 주택 중간 가격이 1백만불을 넘었다.) 의 주택 시장 가격 처럼 오르기 에는 불가능 하다는 것이다.
하지만, 주택 가격 상승과 지역 소득 수준의 사이의 갈수록 커지는 격차는 많은 부동산 업계 종사자들과 경제인들의 걱정 거리다. 부동산 연구 회사 ‘Metrostudy’에 따르면, 다른 텍사스 대도시들과 틀리게 어스틴은 주민들의 주택 대출 능력에 비해 주택 가격이 앞서고 있다.

달라스의 주택 중간 가격은 $202,300 이며, 주민들의 중간 소득은 $60,383으로 주택 융자를 $210,292을 받을 수 있다. 휴스턴의 주택 중간 가격은 $187,800 이며, 주민들의 중간 소득은 $55,000 으로 주택 융자는 휴스턴의 현재 주택 중간 가격까지 받을 수 있다.

부동산 관계 전문가들은, 많은 바이어들은 아파트나 렌트 하우스에서 머물며 주택 시장이 바이어 마켓으로 바뀌는지 지켜봐야 할 것이라고 한다. 주택 공급이 주택 수요를 따라 붙던 지 (아무도 아까운 시일 내에 이런 일이 벌어질 것을 예상 안한다.), 아니면 회사 입사 지원자들이 (종업원 및 회사원들) 자신들의 고용주들에게 높은 임금을 요구해야 한다. 하지만, 이런 것도 일어나지 않을 것이라고 L.K. Jordan & Associate의 수석 인력 컨설턴트인 Yoany Torres를 말한다. 그는 휴스턴에서 어스틴으로 작년에 이직 했으며, 휴스턴 보다 생활비는 높고, 임금은 낮은 어스틴에서 일하려는 회사 입사 지원자들에게서 놀랐다고 밝혔다.

산업 분야 마다 소득이 크게 차이가 나기 때문에 소득 격차를 고정 숫자로 말할 수 없지만, 어스틴 지역의 제조 및 사무 분야의 시간 당 중산층 직장은 휴스턴에 비해 보통 25 센트 적게 받는다. 어스틴이 휴스턴 보다 저렴한 임금을 갖고 있는 이유는, 어스틴 지역에는 많은 예술가, 음악가, 디자이너 등등 불규칙한 소득 자들이 안정적으로 시간 당 일하는 낮은 임금의 직장을 갖고 있기 때문이다.

어스틴 지역의 입사 지원자들은 다른 지역에 비해 교육 수준이 높으며, 학위도 많이 갖고 있다. 하지만, 이런 부류의 사람들은 다른 지역 처럼 높은 임금을 요구하지 않아, 시간 당 12불 정도의 직장도 기꺼이 가지려고 한다. Torres는 어스틴에 와서 고용주들이 찾는 자격과 그에 따른 임금 지불을 보고 놀랐다고 밝혔다. 어스틴은 다른 문화라고 했다.

2008년 금융 위기 이후 어스틴 주택 시장이 회복 되는데 시간이 걸렸다. 하지만, 회복을 시작 했을 때, 아주 빠른 속도록 하루 밤새 회된 것처럼 바꿨다. 그리고, 그 이후 주택 시장은 계속 그렇게 유지 해오고 있다. 부동산 에이전트들은 주택 시장 매매가 2011년 추수 감사절 시점을 부터 마켓이 바뀌었다고 말한다. 그 때부터 어스틴 주택 바이어들은 역사적으로 낮은 이자율 과 빠르게 성장하는 도시에 비해 낮은 주택 가격에 감사하며 강한 주택 수요를 보였다.

2011년까지 마켓은 큰 요동이 없었지만, 그 해 4분기에 강한 수요를 보이기 시작하더니 계속 강세를 보였다. 2011년 4분기 전까지 많은 사람들이 렌트를 하며 경기를 관망하고 있었다. 그러다 낮은 이자율과 경제 회복으로, 그렇게 기다리고 있던 사람들이 주택 매매를 하기 시작했다.

어스틴은 그 이후 부터 완전한 셀러 마켓으로 변했으며 , 또한 새집 건축의 장기 지연과 매일 137명이 어스틴에 이주해 오는 결과로, 그 누구도 예상치 못한 고공 주택 매매 및 가격 상승이 이어졌다.

어스틴 지역의 많은 부동산 업계 전문가들은 이렇게 빠른 주택 가격 상승을 전에 본 적이 없다고 말한다. 캘리포니아주의 세금 소득율 변경이 캘리 주민들을 텍사스 어스틴으로 이주하게 만들었으며, 어스틴 주택 가격 상승을 부추겼다. 현재 아주 많은 단독 주택이 교외에 건축이 되고 있으며, 몇천개의 아파트 건축이 예정되어 있으나, 콘도 건축은 10~24개월은 지나야 시장의 수요에 충족이 될 것으로 보인다.

텍사스 어스틴 김세규 부동산
Austin Grace Realty LLC
자료: 오스틴 비지니스 저널 2013년 11월 8일