일년 이상 주택 소유할때 고려해 볼만

요즘처럼 프라임 이자가 하늘높이 치솟고 있을 때 2차 에퀴티 라인 오브 크레딧을 쓰고 있는 사람이나 사업체 SBA 융자를 받은 사람들은 시작할 때보다 몇백불씩 페이먼트를 더 내고 있을 것이다.

사업체 융자는 어쩔 수 없다 하더라도 내가 살고 있는 집에서 2차 융자를 받았다면 1차 융자와 2차를 합해 하나로 묶어놓을 필요가 있다.

집을 곧 처분할거라면 할 필요가 없지만 일년 이상을 소유해야 한다면 한번쯤 재융자를 고려해 볼 필요가 있다.

그렇지만 재융자를 했을 때 월 페이먼트를 얼마 만큼 줄일 수 있는지를 먼저 알아보아야 한다. 그러기에는 비용이 얼마나 들고 절약되는 시점이 언제인지를 계산해본 뒤 결정을 해야 한다.

만약 재융자에 필요한 비용이 5000달러라고 하자. 그리고 재융자로 새로운 월 페이먼트가 500달러 줄었다면 손익 분기점은 10개월 후에 나타나게 된다.

재융자는 약 2주 정도 준비하는 시간이 필요하고 다음은 은행에서 심사단계(Underwriting) 기간이 1주일 가량 걸림으로 모든 절차는 (아무 문제가 없다고 봤을 때) 한달 정도면 끝난다.

요즘 1% 이자를 갖고 있는 분들도 미니멈 페이먼트는 아주 작게 내지만 인덱스가 계속 올랐기에 원금이 많이 불어나는 것을 볼 수 있다.

주로 1% 융자를 한 사람들이 매월 스테이트먼트를 보면 이자액(은행에서 꼭 받아야 하는 금액)이 매월 조금씩 틀려지는 것을 볼 수가 있다.

예를 들어 미니멈 페이먼트가 1000달러이고 이자액이 1300달러라면 원금이 매월 300달러씩 늘어나는 네거티브 프로그램인 것을 알 수 있다. 이런 분들도 이자가 더 오르기 전에 고정이자로 바꿀 필요가 있다.

그렇다면 주택을 구입하기 전 모기지 브로커들이 체크하고 준비해야 하는 사항들을 알아보자.

1) 크레딧 FICO(Fair Issac and Co Inc.) 스코어 체크

2) 월수입

3) 일자리

4) 다운 페이먼트 원천 즉 돈의 출처를 말한다. 그동안 열심히 일하면서 저축해 놓은 것을 증명해야 하는 것이다. 주택을 구입하기 약 2개월 전에 은행에 돈이 들어가 있어야 하지만 브로커들이 디파짓 증명(Verification of Deposit) 서류를 은행에 보냈을 때 평균 잔고와 현재 잔고가 같은 금액으로 보여줬을 때 은행에서 준비되고 자신의 펀드라고 본다.

만약 평균 잔고는 적고 현재 잔고만 많다면 그 돈이 어떻게 은행에 입금됐는지 꼭 확인시켜 줘야만 한다. 이런 점을 막기 위해 미리 은행에 돈을 넣어두는 것이 좋다.

이럴 때 크레딧 점수는 680점 이상이고 돈도 준비가 됐다면 얼마든지 좋은 이자를 받을 수가 있다.

크레딧 점수 기준으로 680점을 두는 이유는 금융기관에서 통계를 내 본 결과 680점 이상을 소유한 사람들이 이하인 사람에 비해 융자금 상환율이 월등히 높은 것으로 집계가 됐기 때문이다.

특히 680점 이상이면 노다운으로 집을 구입할 때도 50만달러가 넘지 않은 금액이라면 일정액을 다운한 사람과 같이 좋은 이자를 받을 수도 있다.