집을 팔때

집 (주택 부동산 ) 을 팔때 순서 방법 어스틴 (오스틴) 텍사스

집을 파는 순서

김세규
Author
admin
Date
2006-08-26 03:11
Views
1670




집을 파는 순서



1 단계 : 계획/준비

- 집을 사는 Buyer의 입장에서 집의 청결상태, 도색상태, 수리할 부분등에 관한 하자사항을 사전에 점검하고, 중개인의 의견을 청취한 후, 집을 내 놓기전에 모든 수리나 단장을 마치도록 한다.

- 집이 보기좋고, 넓어보이고, 매력적으로 보이도록 궁리하고 가능한 한 가구들을 줄이며 불필요한 잡동사니나 잘 쓰지 않는 물건들은 Garage Sale등을 통하여 처분하고 그래도 남는 것은 잘 보이지 않는 곳에 따로 보관하도록 한다.

- 집을 꼭 팔아야 하는 목적 (직장. 학교. 가족관계의 변화, 재정상태의 변화등) 을 이해하고 성실한 중개인으로부터 부동산 거래에 관한 기본적인 상식과 절차를 설명 듣고, 중개인과의 협력자세를 유지하며 금방 집이 팔리지 않는다고 조급해 하며, 의기소침해 하거나 불필요한 행동 (시장에서 철수, 중개인 교체 등)을 하지 않도록 한다.

- 일반적으로 Buyer들은 그들의 형편에 맞추어 가장 좋은 이웃들이 살고 있는 동네에 집수리를 할 수 있는 가장 저렴한 집을 찾는 경향이 있다.

- 집 수리는 가급적 이웃들과 비슷한 형태로 일관성을 유지하되 집 가격에 직접 반영될 수 있는 부분을 중점적으로 한다.

- Cosmetic improvement(페인트, 벽지, 정원 꾸미기등)은 집을 보기 좋게하고 좋은 투자가 될 수 있다.

- 최고 가격을 받기 위해서는 Mechanical system과 전자제품 등의 고장나고 망가진 곳을 수리하여 항상 제대로 작동되어야 한다.

- 그 지역에 팔려고 내 놓은 다른 집들과의 경쟁을 의식하여 더 좋은 조건이 유지되도록 카펫의 경우 Steam cleaning을, 마루의 경우 Sanding 과 Polishing을 하여 깨끗한 바닥을 유지하도록 한다.

- 실내를 밝고 환하게 유지하며, 좋은 냄새가 나도록 한다.

- Buyer가 집을 보러 올 때는 집에 아무도 없는 것이 좋으므로 Agent와 의논하여 Lock Box를 설치하도록 한다.

2 단계 : Listing

부동산을 팔기 위하여 시장에 내 놓는 것을 말하며 최소한 세사람정도의 중개인을 불러 집을 보여 주고 그들의 의견을 청취한 후, 중간가격을 제시한 중개인의 의견을 참조하여 Listing을 하는 것이 좋으며 Listing은 일반적으로 세가지 형태가 있다.

MLS Listing: 매도인은 Listing Broker에게 해당 부동산의 판촉활동, 가격협상, Cooperating Broker의 수수료지불등 모든 권한과 책임을 문서의 형태로 부여하고, Listing Broker는 지역 부동산 중개인 협회 (District Real Estate Boad)에 의하여 운용되는 Multiple Listing Service를 이용하여 72시간이내에 회원 중개인들에게 매물을 공개하여 판촉활동을 벌이는 것.

Exclusive Listing: 매도인이 Listing Broker에게 일정기간동안 해당 부동산을 매매 할 수 있는 권한을 일임하는 것. 비록 매도인이 직접 또는 다른 사람을 통하여 매수인을 물색하였더라도 중개인에게 수수료를 지불해야 한다.

Open Listing: 매도인이 한 사람이상의 복수 중개인에게 부동산을 매매할 권한을 부여하여 먼저 매수인을 찾은 중개인에게만 수수료를 지불하는 형태. 매도인이 직접 매수인을 찾았을때 는 수수료를 지불하지 않으며, 캐나다에서는 Vacant Land 형태의 부동산외에는 거의 이용되지 않는다.

일단 중개인이 선정되면 Listing 계약서를 작성하여 정식으로 부동산을 시장에 매물로 내어 놓게 되는데,주택의 경우는 3-6개월정도의 Listing 기간이 주어지고, 중개수수료는 매매가격의 4.5-6% 정도를 지불하게 되며,사업체의 경우는 거래의 성사에 보다 많은 시간이 소요되므로 6-12개월의 Listing기간에, 거래의 취약성을 감안하여 수수료는 보통 6-10%정도로 책정되는 데 물론 규정상으로 정해진 기준은 없다. 그러나 조금 후한 수수료와 Full Authority는 오히려 중개인의 충성심과 적극성을 유발하여 결
과적으로 매도인에게 보다 더 유리하게 작용할 수 있을 것이다.

3 단계 : 집 보여주기

- Lock Box설치: 집을 찾는 사람이 편리한 시간에 편한 마음으로 집을 볼 수 있다면 집 팔기는 한결 수월. 그러기 위해서-.
- 냄새: 집을 찾는 사람이 코를 막고 집을 보게해서는 곤란. 빵(껍질)이나 커피(찌꺼기)를
태우면 간단하게 해결. 단, 화재경보조심!
- 조명: 무조건 밝고 환하게
- 조용한 음악: 그집을 사서 매일 그러한 음악을 듣고 싶게끔 유도
- 정리정돈: Nobody likes 귀신나올 집
- 애완용 동물: 나에게는 애완? 남에게는 야수? 뒤뜰이나 눈에 뜨이지 않는 곳에 임시구금
- 화분이나 꽃: 말하면 잔 소리
- 액자: 없으면 빌려서라도
- 차고: 기름자국제거, 잡동사니 정리


4 단계 : 거래성사

일단 매입의사가 있는 Offer가 들어오면 매도인은 지역동향, 시장동향, 거래동향, 거래조건등의 제반여건을 중개인의 주도로 다시 한번 충분히 검토한 후 합리적인 선에서 거래제의를 받아 들인다.


5 단계 : Closing

쫓기는 것은 금물. 주말을 피해서 넉넉하게 Closing 날짜를 잡아두는 것이 좋고,Closing 당일은 집을 깨끗이 청소하고 잡동사니를 완전히 치우고 그 집에 사는 동안에 특별히 수리하거나 관리한 내역을 간단히 적고, 집의 가전제품의 설명서와 간단한 인사카드를 남겨두면 Good Korean!
이사하기도 바쁜 데 그럴 정신이 어딨냐고? 그럼 그냥 그렇게 사는 거지 뭐.
Anyway 늦어도 오후 6시까지는 집을 완전히 비워주어야 한다.


6 단계 : 이사

월말에 Closing을 할 경우에는 Moving compay가 가장 바쁜 때임을 감안하여 최대한 미리 Appointmnet를 하고 이사 1주일 전 쯤에 다시 한번 확인을 하는 것이 좋다.

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