1031익스체인지를 하게되면 건물 매각시 발생하는 수익에 대한 세금을 연기 할 수 있다.

많은 투자자들이 1031익스체인지에 대해 어느정도 알고 있지만 정확한 규정이나 조건을 모르는 경우가 있다.

▷1031 익스체인지란

-부동산을 팔게되면 '자본 이득세'(Capital Gain Tax)를 내야 한다. 100만달러짜리 건물을 수년후 200만달러에 팔게되면 100만달러의 자본이득이 발생한다. 부동산 투자자가 건물을 팔고 다른 곳에 재투자를 하지 않게되면 수익에 대한 세금을 내야한다.

그러나 1031 익스체인지를 통해 다른 부동산을 구입하면 자본 이득세를 연기할 수 있다.

단 조건이 있다. 구입하는 부동산이 판매한 건물가격보다 같거나 비싸야 된다.

▷1031 익스체인지의 장점

-투자자산을 늘릴 수 있다

1031 익스체인지를 통해 새로운 건물을 구입하게되면 다운페이먼트 자금을 무이자로 빌린것이나 다름없다. 세금을 내지 않았으므로 자본 이득금을 더 비싼 건물에 재투자 할 수 있다는 뜻이다.

-급전을 빼내 쓸 수 있다

현금이 필요할때 새로 구입한 건물에서 융자를 통해 빼내면 세금을 내지않고 돈을 쓸 수 있다.

-자식이나 가족한테 물려줄 수 있다

상속을 하게되면 세금을 내야한다. 그러나 리빙 트러스트나 파트너십 LLC등의 방법을 선택하면 세금을 계속 연기해서 자식들한테 물려줄 수 있다. 자세한 것은 CPA나 전문변호사의 도움을 얻으면 된다.

▷1031 익스체인지는 언제 해야하나

-기존의 부동산을 판매하고 나서 45일이내에 다른 건물 구입을 위한 에스크로를 오픈해야 한다.

45일이라는 기간은 연장될 수 없다. 그러므로 에스크로가 깨질 것에 대비해서 최대 3개까지 구입하려는 건물들을 확보하는 것이 좋다.

1031 익스체인지용 건물은 180일이내에 에스크로를 종결해야 한다.

▷1031 익스체인지로 여러개의 건물을 살 수 있나

가능하다. 기존의 건물 1개를 팔아서 여러개의 부동산을 구입할 수 있다. 이럴경우 구입하려는 건물의 총 가치가 매각한 건물보다 같거나 높아야 한다.

만약 여러개의 건물에 투자하고도 돈이 남게되면 이 부분에 대해 세금을 내야하므로 가치계산을 정확하게 해야한다.

▷1031 익스체인지 투자용 건물의 자격

상가나 아파트 창고용 건물 빈 땅 등이 투자 대상이다. 그러나 주거용 주택이나 부동산 개발을 위한 부지는 투자대상에서 제외된다.