1968년부터 연평균 6.4%씩 올라

[NAR 발표 주택시장 거품 Q&A]

부동산 시장이 거품인가 아닌가. 최근 전국부동산협회(NAR)서 ‘주택시장의 거품론’에 대해 흥미로운 연구보고서를 발표해 관심을 끌고 있다.

이 보고서는 미국 주택시장은 거품이 아니며 올해도 장기적인 평균 상승률보다 더 가격이 오를 것으로 전망했다. 전국부동산협회가 발표한 거품에 대한 Q&A를 2회에 걸쳐 특집으로 소개한다.

▲ 주택시장의 거품이란

넓은 의미에서 해석하면 주택시장의 거품이란 주택가격이 뚜렷한 원인이 없이 유지하기 힘든 수준으로 상승하는 현상을 지칭한다. 다시 말해서 토지나 주택의 실제 공급자와 실제 수요자 사이에 형성된 가격이상으로 다른 요인들에 의해 가격이 뛰는 현상을 거품현상이라 하고 현재가격과 본래의 부동산가치의 차이가 거품이다. 이러한 가격거품은 터질 경우 자산손실을 초래하게 될 위험성이 있다.

▲ 미 역사상 주택가격 거품현상이 발생한 적이 있는가

지난 1968년부터 기록이 제대로 된 이후에는 거품현상이 없었다. 대공황기였던 1930년대에 전국적으로 주택가격이 하락한 적이 있었지만 주택가격은 그 시대에 있어서 주요 근심거리가 아니었다. 이러한 주택가격의 하락은 1929년 주가 폭락으로 인해 국민경제가 붕괴되면서 파생된 자연스러운 현상으로 파악된다.

▲'정상적인' 주택가격 상승률은

지난 1968년부터 전국적으로 기존 주택가격은 연평균 6.4%씩 증가했다. 그러나 이 수치는 물가상승률을 포함한 수준이다. 주택가격은 전형적으로 소비자물가지수로 측정되는 일반 물가상승률보다 1.5% 씩 더 증가해 왔다.

▲ 주택가격을 움직이는 가장 큰 요인들은

간단하게 설명하면 수요와 공급이다. 판매를 위한 주택재고량은 2001년 이래 역사적으로 낮은 수준에 머물러 있었다. 이러한 점이 주택가격이 정상적인 상승률보다 높은 폭으로 상승했는지를 설명해준다. 수요와 공급이 균형을 이루고 있는 시장에는 전형적으로 6개월 분의 공급량이 있지만 지난 4년 동안에는 공급물량이 4.5개월 분의 공급량에서 맴돌고 있었다. 이와 반대로 1990-1991년 불황기에는 9개월 분의 공급량을 기록했었다.

▲역사적으로 언제 어느 지역에서 주택가격 하락을 경험했는지 그리고 그 당시 시장상황은

대부분의 대도시지역들 중에서 중서부 및 남부지역 대도시지역들은 현대적 방식으로 기록하기 시작한 후에는 가격 하락을 경험하지 않았다. 1980년대서부터 1990년대 초까지 북동부 및 서부해안지역의 많은 대도시지역들은 지역별로 하락세를 경험했다. 이러한 주택가격 하락이 발생한 지역은 인구밀집지역으로서 성장가능성이 별로 없는 곳들이었다. 주택수요가 많아진 기간에 주택공급이 부족하면 주택가격은 당연히 수년 연속 20% 이상의 상승폭을 기록하곤 했다.

▲ 과거 주택가격이 하락한 경우 얼마나 오랫동안 지속됐는지

예외는 있지만 대부분의 대도시지역에서 주택가격하락현상은 상대적으로 짧은 기간 동안만 (수년간) 지속됐다.

이러한 가격하락을 경험한 대부분의 주택보유자들은 정상적인 기간 동안 집을 소유하고 있은 후 매각했는데 이 경우에도 상당한 이득을 챙겼다.

일반 사람들은 집을 소유한다는 것을 월 스트리트가 선호하는 단기투자로 생각하기보다는 장기투자로 간주한다.

주식투자와는 달리 주택보유자들은 집값이 떨어졌다는 점에 크게 개의치 않는다.

그 이유는 주택가격이 가격하향경직성을 보이고 있기 때문이다. 다시 말해서 주택가격은 보통 하락하는 경우에는 한 자리 숫자의 하락폭을 보이다가 상승할 경우에는 두 자리 숫자로 상승하는 경우가 많다는 점이다.

주택가격이 정점에 이르렀을 때 주택구입을 해 짧은 기간 내에 되파는 사람들은 거의 없다. 수년이 지나면 주택가격은 정상적인 상승률을 회복하게 되는 패턴을 보인다.