미국의 주택 붐은 이미 거대하다. 그런데 과연 얼마나 오래 지속될 수 있을까?

우리는 다시 한번 미국 역사상 가장 큰 주택 시장 붐 중 하나를 경험하고 있다.

얼마나 오래 지속될 것이며 앞으로 나아갈 곳은 지금 알 수 없다.

그러나 이제는 주목해야 할 때가 있다. 나의 자료에 따르면, 이것이 현대 사회 미국에서 3 번째로 큰 주택 붐이다.

금융 위기로 인한 가격 하락이 끝난 2012 년 2 월 이후 미국의 기존 주택 가격이 꾸준히 그리고 엄청나게 상승했다. 9 월 현재 S & P / CoreLogic / Case-Shiller 국가 주택 가격 지수 (작성에 도움이 됨)에 따르면 2012 년 시장 최저 가격보다 53 % 높은 가격이 책정되었다.

평균적으로 2012 년에 20 만 달러에 팔린 주택은 올해 9 월에 30 만 달러를 가치를 한다.

소비자 물가 지수 인플레이션을 감안한 후에도 실제 주택 가격은 그 기간 동안 거의 40 % 상승했다. 그것은 7 년 이내에 상당한 증가이다.

사실 내 데이터에 따르면, 그것은 1913 년 소비자 물가 지수가 시작된 이래 10 년 전 가장 큰 금융 위기를 초래 한 폭발적인 가격 상승에 뒤이어 세 번째로 가장 강력한 국가 경제 붐을 이뤘다. 하나는 2 차 세계 대전과 큰 전후의 베이비 붐과 연결되어 있다.

1 위의 호황은 1997 년 2 월부터 2006 년 10 월까지 미국 주택의 실제 가격이 74 % 올랐을 때 일어났다. 이것은 주택과 투자에 대한 담보 대출을 기반으로하는 금융 상품에 대한 강한 투기적 열정의 시기였으며 또한 상당한 규제가 적은 만족의 시기였다. "Flipping houses"라는 용어가 대중적이 되었다. 사람들은 주택을 사서 몇 달 만에 큰 이익을 얻음으로써 호황을 누렸습니다.

그 붐은 비참하게 끝났다. 2008 년과 2009 년에 전 세계를 뒤덮은 금융 위기를 이끌면서 기존 주택의 실제 가격이 35 % 하락하면서 급격한 평가가 붕괴되었다.

1942 년부터 1947 년까지 두 번째로 큰 호황은 더 심각한 결과를 낳았습니다. 이 5 년 동안 기존 주택의 실제 가격은 60 % 상승했다.

붐과 거품터짐은 복잡한 사회 심리적 뿌리를 가진 대중 설화에 뿌리를두고 있다. 이 붐은 전쟁으로 인한 주택 부족, 전쟁 후 주택이 필요한 새 아기 및 가족의 엄청난 증가, 재향 군인의 주택 구입을 보조하는 1944 년 GI Bill을 중심으로 호황을 누렸다. 주택 가격은 이 붐이 끝난 후에 크게 떨어지지 않았다.

오늘날 주택 시장의 약세 징후는 일부 사람들에 의해 2006 년 이후 급격하게 하락한 단독 주택 가격이 곧 하락할 것이라는 신호로 받아 들여지고 있습다. 건설 허가 및 기존 및 새로운 주택은 최근 몇 개월 동안 모두 감소했다.

그러나 극단적인 호황의 예가 거의 없기 때문에 그러한 지표가 현재 시장에 무엇을 의미하는지 확신 할 수 없다.

금융 위기에 대응하기 위해 연방 준비 은행과 다른 중앙 은행들이 부과 한 저금리가 현 상황에서 가장 인기있는 범인이다. 이 세가지의 가장 큰 전국 주택 붐이 모두 매우 낮은 금리를 포함했기 때문에 이 의견에 대한 몇 가지 명백한 장점이 있다.

그러나 금리에 대한 시장 반응은 거의 즉각적이거나 예측 불가능하다. 주택 시장은 당신이 금리 움직임에 기대하는 것처럼 직접 반응하지 않는다. 2012 년 2 월부터 현재에 이르기까지 현재의 호황에서 거의 7 년 동안 모든 주요 국내 금리가 상승했지만 감소하지는 않았다. 그래서 금리가 낮아졌지만 그래서 잘못된 방향으로 움직였지만, 여전히 호황은 계속되었습니다.

또 다른 설명은 간단한 경제 성장이다. 그러나 역사적으로 새로 건설 된 주택 공급과 달리 기존 주택의 가격은 일반적으로 경제 성장에 응답하지 않았다. 실질 GDP가 6 배 증가 했음에도 불구하고 1950 년에서 2000 년까지 50 년 동안 기존 주택의 실질 가격이 겨우 20 % 증가했다.
현재의 호황에 대한 가장 단순한 이야기는 2008-09 금융 위기와 대 불공황이 끝나고 주택 가격이 정상으로 돌아오고 있다는 것이다.

그러나 그 설명은 그것을 자르지 않다. 9 월의 경우 2006 년 최고치 보다 명목 기준으로 11 % 높았고 실제 가격은 거의 같았다. 이것은 평범한 시장으로의 복귀가 아니며 기록적인 상승세를 보이는 시장이다.

현재의 호황에 대한 도널드 트럼프 (Donald Trump) 대통령의 기여도를 평가하는 것은 어렵다.

1997 ~ 2006 년 붐을 일으킨 조지 W. 부시 대통령의 역할보다 확실히 분명하지 않다. 부시는 "소유권 사회"의 혜택을 찬양했으며 2003 년에 그는 주택구매를 보조하는 American Dream Downpayment Act에 서명했다. 2004 년 재선에서 그는 "우리는 더 많은 사람들이 자신들의 집을 소유하기를 원한다"고 단호하게 주장했다. 이는 주택 가격 상승에 대한 기대가 높은 분위기에 기여한 것으로 보인다.

주택에 대한 트럼프 행정부의 태도는 명확하지 않다. 트럼프의 슬로건 인 "Make America Great Again"은 "아메리칸 드림 (American Dream)"의 배경이 된다. 그러나 2017 년의 세금 개혁 및 고용 법 조항은 집주인에게 친숙하지 않았다.

주요 금리 인상이 더 이상 없다고 해도 기존 주택 가격이 얼마나 오를 수 있는지에 대해서는 한계가있는 것으로 보인다. 결국, 사람들은 다양한 생활비를 충당하기 위해 고군분투 해야하며, 건축업자는 시장에있는 기존 주택과 경쟁하기 위해 새로운 새로운 제품을 공급하고 있다.

아마 집값 상승은 이제 자기 충족 예언이다. 존 메이 너드 케인즈 (John Maynard Keynes)는 1936 년 "고용,이자 및 자금에 관한 일반 이론"에서 "사람들은 평범한 가치 평가에 대한 단순한 믿음"을 가지고 있다고 주장했다.

전통적인 기초가 지금 집값이 해마다 5 퍼센트 높은쪽으로 움직이는 경우에, 그렇지 않으면 셀러는 집을 얼마에 팔지 모르게 되며, 그럼 이 전통에 근거로 집가격을 내놓을  것이다. 그리고 마찬가지로 바이어는 협상을 수락하면 너무 많이 지불한다고 느끼지 않을 것다. 미국에서는 그 과정이 모두 "아메리칸 드림"의 일부라고 믿을 수 있다.
물론 영원히 계속 될 수는 없다. 그러나 그것이 언제 끝날 것인지는 알수 없다. 이 자료는 가격이 언제 평준화 될 것인지 또는 격변적으로 급락할지 여부를 알 수 없다. 우리가 알고 있는 사실은 주택 가격이 미국 역사상 거의 볼 수없는 속도로 높아졌다는 것이다.

어스틴 텍사스 김세규 부동산
Austin Grace Realty
자료: 뉴욕 타임즈 2018년 12월 7일자

https://www.nytimes.com/2018/12/07/business/housing-boom-how-long-can-it-last.html
글: Rober J. Shiller, Sterling Professor of Economics at Yale