융자/크레딧

부동산 융자 몰게지 은행 신용 (크레딧) 재융자 정보

No Down 주택융자

김세규
Author
admin
Date
2006-07-20 00:08
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1182


 No Down 주택융자

내 집 장만의 계획을 가진 주택 구입자들이 제일 먼저 고려하는 것이 다운 페이먼트와 월 모기지 페이먼트이다.

매월 내야하는 모기지 페이먼트는 낼 수 있지만 다운 페이먼트가 준비되지 않은 바이어들에게는 다운 페이먼트 없이 집을 장만할 수 있는 융자프로그램은 당연히 희소식이다.

노다운 프로그램은 말 그대로 다운 페이먼트없이 집을 사기 때문에 주택의 구매가격과 융자금액이 같게 된다. 융자를 해주는 은행의 입장에서 볼 때 다운 페이먼트를 하는 융자보다 위험 부담률이 당연히 높게 된다.

모든 융자 프로그램이 크레딧 점수를 중요시 하지만 특히 노다운 프로그램은 크레딧 점수에 따라서 융자 한도액이 정해지는 경우가 많고 이자율까지 정해지므로 평상시에 크레딧 관리에 신경 써야 한다.

노다운 프로그램에서 융자 한도액은 곧 구매가격이 된다. 크레딧 점수가 620점 정도면 주택가격 85만달러까지 크레딧 점수가 680점 이상이면 100만달러까지 가능하다.

크레딧 점수가 아주 좋으면 130만달러까지도 가능하다. 새로운 프로그램이 계속 생기고 있기 때문에 크레딧 점수가 조금 낮더라도 융자전문인과 미리 상의하여 자신의 크레딧 점수로 얼마짜리 집을 살 수 있는지 알아보는 것도 좋다.

요즈음 주로 선호하는 프로그램으로 1차 융자로는 2년 고정 3년 고정 5년 고정 7년 고정과 30년 고정이 있으며 이자만 내는 옵션도 있다. 또 은행에 따라서 40년 프로그램도 있다.

프로그램을 40년으로 늘이면 월 페이먼트가 적어진다. 2차 융자는 15년 고정과 30년 고정이 있으며 에퀴티 라인 형태의 프로그램은 변동이자로 적용 된다.

또 모든 융자에는 프리페이먼트 벌금이 있을 수도 있으므로 만약에 프리페이먼트 벌금이 있다면 몇년 동안인지 벌금 액수가 어떻게 계산이 되는지 미리 알아야 한다.

벌금 액수는 보통 6개월 이자이거나 융자금액의 2%이다. 참고로 소프트 프리페이먼트 벌금은 재융자를 할 경우에는 벌금이 있고 집을 팔 때에는 없다.

반면에 하드 프리페이먼트 벌금은 집을 팔 때나 재융자할 때 모두 벌금이 있다.

50만달러의 주택을 노다운으로 살 경우를 예를 들면 PMI를 피하기 위하여 융자를 1차 80%(40만달러)와 2차 20%(10만달러)로 나누어서 한다.

1차를 3년 이자만 내는 프로그램으로 하면 한달 페이먼트가 2250달러가 된다.

2차 융자의 경우는 고정으로 묶을 수도 있고 에퀴티 라인 형식으로 하면 750달러 정도가 된다. 1차와 2차를 합하면 한 달 페이먼트가 3000달러 정도인 셈이다.

노다운으로 구입할 수 있는 주택 종류는 단독 주택 콘도 타운 홈 2 유닛 등이며 3-4 유닛은 다운페이먼트가 있어야 한다. 그리고 노다운 프로그램은 소유주가 거주하는 주택만 가능하다.

노다운으로 집을 사고자 하는 계획이 있으면 반드시 확실한 '융자 사전 승인서'(Pre-Approval Letter)를 미리 받아서 오퍼에 첨부하는 것이 바람직하다.


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