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주택 팔고 사기 낭패 안보려면...급한 자금은 브리지론을 이용하라

김세규

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2006-06-08 01:08

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퀸즈 큐가든에 거주하는 이모(40)씨는 지난해 집을 팔고 사면서 큰 낭패를 겪었다. 팔 집과 살 집을 모두 계약하고 같은 날 클로징한 뒤 옮기기로 했으나 막판에 바이어가 모기지 융자를 받지 못해 계약이 취소된 것이었다. 이사갈 집의 클로징 날짜는 다가왔고 결국 친지들에게 돈을 빌려 다운페이를 하고 이삿짐을 옮겼다. 새 바이어를 찾아 집을 팔기까지는 6개월이나 걸렸다. 두 집의 모기지와 재산세에다 빌린 돈의 이자까지 엄청난 재정 부담을 떠안아야 했다.

봄철을 맞아 주택 매매가 활발해지고 있다. 지금 살고 있는 집을 팔고 더 크고 나은 집을 구입해 이사가는 부동산 업그레이드 열기도 뜨겁다. 그러나 동시에 집을 팔고 사는 것은 쉬운 작업이 아니다. 매각과 매입 타이밍을 잘 맞춰야 낭패를 막을 수 있다. 기존 주택을 먼저 팔면 당장 머물 곳이 없어지고 집이 채 팔리지 않은 시점에서 새 집으로 이사하게 되면 재정 부담이 커진다. CNN 인터넷판이 제시한 효과적인 팔고 사기 요령을 소개한다.

◇먼저 팔면=대다수 사람은 한꺼번에 주택 두 채를 감당하기 어렵다. 그렇다고 살던 집을 먼저 팔면 새 집에 입주하기 전에 집을 비워 줘야 할 가능성이 높아진다.

그래도 주택 시장이 활황일 때는 많은 사람이 기존 주택을 먼저 팔려고 한다. 한 부동산 중개인은 "대다수 고객이 매각 계약을 한 뒤 새 집 쇼핑에 나선다"며 "사실 집을 파는 것보다는 사는 데 시간이 덜 걸린다"고 말했다.

◇먼저 사면=당장 머물 곳이 없어지는 것보다 심각한 문제는 한참 동안 두 집을 동시에 소유하는 것이다. NYC 리빙 리얼티라는 중개회사를 운영하는 오스틴 슈스터씨는 "살던 집의 매각 계약을 맺기도 전에 새 집 쇼핑에 나서는 것은 좀 위험하다"고 지적했다.

마음에 드는 집이 나오면 급하게 기존 주택을 팔아야 하는 상황에 처할 수 있다. 집값을 정하는 데 불리할 수밖에 없다. 또 일정 기간 안에 오퍼를 받지 못하면 가격을 더 낮춰야 한다. 결국 불이익을 감수하면서 싼 값에 집을 팔아야 하는 상황에 처할 수 있다.

◇낭패 막으려면=대표적인 방법이 조건부 매매(contingency sale) 계약을 맺는 것이다. 바이어 입장에서 매각 계약을 체결할 때 셀러와의 합의에 따라 일정 기간 동안 자신의 집이 팔리지 않으면 계약을 취소한다는 단서 조항을 두는 것이다. 물론 셀러는 이 같은 조건부 매매 계약을 원치 않는다. 따라서 주택 시장이 활황일 때는 거부하는 경우가 많다. 이를 받아들이는 셀러는 집값을 올려 받기 원한다. 따라서 바이어에게 불리해질 수 있다.

또 다른 방법으로는 브리지론(bridge loan)이 있다. 주택을 팔고 살 때 판매가 늦어져 구매 자금이 부족할 경우 단기로 융자를 받아 살 집을 먼저 클로징한 후 나중에 매각 대금을 받아 갚는 것이다. 대신 이자율이 높다. 브리지론으로 재정 문제를 해결하면 집을 빨리 팔거나 사기 위해 서두름으로써 손해를 보는 일을 막을 수 있다.

브리지론은 크게 두 종류가 있다. 우선 융자금으로 기존 주택의 모기지를 갚고 새 집의 다운페이먼트를 낸다. 집이 팔릴 때까지는 페이먼트가 없으며 집이 팔리면 이자를 포함해 한꺼번에 융자를 상황한다.

다음으로는 모기지를 그대로 둔 채 주택담보융자를 받아 다운페이를 하는 것이다. 기존 주택의 가치가 44만달러 모기지 잔액은 20만달러 새 집의 가치는 60만달러라고 가정해 보자. 기존 집값에서 모기지 잔액을 뺀 22만달러가 에퀴티다. 새 집에 대해 20%를 다운페이할 경우 12만달러가 필요하며 에퀴티 대출로 충분히 감당할 수 있다.

일반적으로 브리지론은 비용 부담이 큰 것으로 알려져 있지만 뱅커스 퍼스트 모기지 설립자이자 전국모기지뱅커협회 부회장인 조지 핸지매놀리스씨는 그렇지만도 않다고 지적한다. 그는 "브리지론 이자율이 모기지와 비교할 때 그리 높지 않다"며 "수수료 등 수백달러를 추가 부담하는 정도"라고 설명했다. 핸지매놀리스씨는 "대출기관 입장에서는 담보를 두 건이나 갖고 있기 때문에 위험 비용을 물릴 필요가 없다"고 덧붙였다.

집을 파는 데 여유를 가지면 가격을 더 높게 부르고 실제로 더 받을 수 있다. 따라서 브리지론 융자에 따른 비용을 충분히 상쇄할 수 있다고 그는 강조했다.

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