일반적으로 주택소유주들이 재융자를 하는 경우는 첫째 페이먼트를 줄이려고 할 때 둘째 고정 이자로 융자받은 기간이 만료됐을 때 셋째 학비나 사업자금을 확보하려 할 때 등이다.

특히 한인들 가운데는 무리하게 주택을 장만하면서 월 페이먼트 부담을 줄이기 위해 1% 미니멈 페이먼트 플랜을 갖고 있는 사람들이 많다.

이런 분들은 대부분 선납 벌금(Pre-payment Penalty) 기간이 1~3년 정도를 갖고 있다. 일반적으로 1% 미니멈 페이먼트 프로그램 기간은 융자 기간이 5년동안만 적용된다. 그래서 많은 사람들이 선납 벌금 기간이 끝났을 때 또는 요즘처럼 인덱스가 올라 원금이 많이 쌓일 때 재융자를 고려하게 된다.

그렇다면 언제가 재융자를 하기에 가장 적절할까?

일반적으로 주택 소유주가 갖고 있는 이자보다 현재 이자가 1.5~2% 정도 낮다면 재융자를 하는 것이 좋다. 예를 들어 50만달러를 9%의 이자율로 융자를 했다면 30년 고정 월 페이먼트는 4023.66달러에 이른다. 그러나 현재 받을 수 있는 이자가 7%라면 월 페이먼트는 3326.43달러로 700달러 정도가 줄어들게 된다.

또한 2차 융자를 갖고 있는 주택 소유주들도 재융자를 하는 것이 좋다. 일반적으로 2차 융자의 이자율은 1차 융자보다 상당히 높은데 지난 수년동안 주택 가격이 많이 올랐기 때문에 1차와 2차 융자를 묶어 재융자가 가능한 경우가 대부분이다.

이렇게 되면 상당액의 이자비용을 절약할 수 있다.

그러나 짧은 기간안에 이사를 할 계획이라면 재융자는 낭비가 된다. 적어도 살고 있는 집에서 2년 이상을 더 거주할 계획을 갖고 있어야 재융자하는 게 손해가 되지 않는다. 재융자 함으로써 절약하는 금액이 재융자 비용보다 더 적을 가능성이 높기 때문이다.

그렇다면 재융자 비용은 얼마나 들까? 재융자 비용은 집을 구입할 때와 별 차이가 없다.

크게 들어가는 비용으로는 에스크로 비용 융자 수수료 타이틀 보험료 융자은행 수수료 등이 주요 비용이다. 이를 모두 합치면 보통 융자받는 금액의 2.5% 정도가 된다. 50만달러를 융자하면 총 1만2500달러 정도가 재융자 비용으로 들어가는 셈이다.

또 한가지 고려해야 할 점은 재융자를 했을 때 손익분기점이 언제인가 하는 부분이다. 즉 재융자를 해서 언제부터 이익을 볼 수 있느냐를 고려해야 하는데 보통 18개월에서 24개월이 지나 이익을 볼 수 있다면 재융자를 하는 것이 바람직하다. 만약 손익분기점이 3년 이상으로 장기간이 된다면 재융자를 하는 실익이 적다. 그 기간안에 다시 재융자를 하거나 주택을 처분하는 등 변수가 발생할 가능성이 높기 때문이다.

이같은 사항을 따져 재융자를 했을 때 가장 중요한 것은 페이먼트를 제대로 하는 것이다. 이를 통해 좋은 크레딧을 쌓는다면 향후 새로운 주택을 구입하거나 다시 재융자를 할 때 좋은 융자 프로그램을 이용할 수 있기 때문이다. 물론 좋은 이자율의 혜택도 받을 수 있다.

또 하나 좋은 융자 브로커를 만나 자신의 상황에 적절한 융자 프로그램을 선택하는 것도 재융자 성공의 지름길이다.