무리한 주택 융자 조심하세요

값 크게 오른 집 쉽게 살 수 있도록 노다운·평생 융자 등 ‘스페셜티 론’봇물 그러나 지나친 레버리지로 위험 자초 미국인들이 집 마련 꿈을 이루는 공식은 비교적 단순했다. 20% 다운페이먼트에 30년 고정 모기지 융자를 받는 것이었다. 그러나 이제는 아니다. 요즘 처음 집을 사는 사람들이 사용할 수 있는 방법은 아주 다양하다. 아주 창의적이고 복잡하고 때로는 혼란스럽기도 한 융자상품들이 많다. 주택가격이 기록적으로 높기 때문에 집을 마련할 수 있도록 다운을 아주 적게 하거나 아예 없게 하여 융자를 제공하는 소위 특별융자(Specialty Loan)가 인기다. 이런 스페셜티 론은 과거 전체의 3%밖에 안됐으나 지금은 4분의1 이상이라고 연방준비제도의 보고서는 밝히고 있다. 하지만 모든 스페셜티 론이 권할 만한 것은 아니다. 처음 이자율이 혹할 정도로 아주 싼 것들도 있지만 길게 볼 때 결코 싸다고 할 수 없다. 처음 집을 살 경우 고려해 볼만한 몇 가지 옵션이 있다. 그러나 아주 조심해서 선택해야 한다.

집을 쉽게 살 수 있도록 소위 스페셜티 론이 다양하게 시판되고 있으나 단점도 많아 신중하게 선택해야 한다.

▶노 머니? 노 프라블럼
전통적인 20% 다운은 처음 집 마련하는 사람에게 가장 큰 장애물. 더욱이 최근 수년간 집값이 폭등하다 보니 웬만해서는 다운페이를 마련할 수가 없다. 바로 이런 이유 때문에 첫 주택 구입자의 무려 43%가 노다운 융자에 사인을 했다.
그러나 100% 융자로 집을 사면 추가 비용이 든다. 다운 20% 이하인 경우 의무적으로 개인 모기지 보험(PMI)을 들어야 하고, 융자 프리미엄(보통 전체 융자액수의 0.5%)을 첫 해에 내게 된다. 그렇지 않아도 정상적인 경우보다 페이먼트가 많은데 여기에 이런 추가 비용까지 얹어지니 월 부담이 가중된다.
그러나 가장 큰 위험은 집 가치보다 부채가 더 많아질 수도 있다는 점이다. 실제로 주택시장이 과열된 동서 해안 지역 시장에서는 그런 경우가 허다하다. 경제정책연구센터(CEPR)의 디렉터 딘 베이커는 “마켓이 식을 때 다운 없이 집을 무리하게 매입한 사람들이 가장 큰 페이먼트 부담으로 고통받게 된다”고 말한다.

▶평생 융자
30년도 하는데 40년, 50년이라고 안될 것은 없다. 반세기에 걸치는 초장기 융자도 판매되고 있다. 그러나 10년, 20년 더 연장한다고 해서 기대만큼 월 페이먼트가 작아지지는 않는다. 20만달러를 30년 고정 6%로 빌릴 경우 월 페이먼트는 1,199달러. 40년으로 융자받으면 렌더는 위험도가 높아졌다고 해서 0.25%를 추가한다. 적용 이자율 6.25%인 경우 페이먼트는 1,135달러. 10년을 더 연장해도 월 페이먼트는 64달러밖에 안 준다. 높은 이자 때문에 첫 5년 동안만 3,486달러의 이자를 더 지불하게 된다.

▶가장 싼 이자율?
이자만 내는 융자(interest-only loan)는 처음에는 이자만 낸다. 즉 약정기간(보통 5년에서 10년) 동안에는 원금은 전혀 상환되지 않는다. 30만 달러 집을 10% 다운하고 5.75% 인트리스트 온리 변동 모기지로 융자받았을 경우 월 페이먼트는 1,294달러. 그러나 지금은 이자율이 낮다. 5년 뒤 보다 정상적이라고 할 8.75%가 된다면 페이먼트는 월 2,200달러가 된다. 어떤 융자가 더 현명할 것인지 잘 생각해 봐야 한다.

미주 한국일보